Образцы документов

Договор найма квартиры физическим лицом


В цивилизованном обществе сдача квартиры в наем представляет собой стандартную сделку по передаче помещения в возмездное пользование, которая заключается в форме договора, составленного в письменном виде. Договор является основанием для возникновения правоотношения между наймодателем и нанимателем (арендодателем и арендатором), которое ведет к появлению прав и обязанностей каждой из сторон.

Отличие понятий найма от аренды

Гражданское законодательство делает различие между понятиями «аренда» и «наем».

  • Аренда — действия юридического лица в отношении жилых и нежилых помещений,
  • Найм — действия физического лица в отношении только жилых помещений.

В данной статье мы будем использовать понятие найм и говорить о сдаче жилого помещения в наем одним физическим лицом другому физическому лицу.

Нужно ли заключать договор на сдачу квартиры в наем

Нужно ли заключать договор на сдачу квартиры в наемДля чего заключать договор в случае сдачи квартиры в наем? Для того, чтобы сделать понятными и определенными права и обязанности сторон, вступивших во взаимоотношения.

Исторически возникновение договора в деловой практике людей было связано с необходимостью придать сделке публичный характер, то есть сделать ее известной всем заинтересованным лицам (при определенных условиях), помимо лиц, вступивших в правоотношение. Сделка между людьми, в том числе сдача в наем квартиры, может существовать без договора, например, в случаях доверительных или родственных отношений.

Мало кому придет в голову заключать договор сдачи в наем квартиры со своим родственником: родственника в таком случае просто пускают пожить. Однако, когда доверие стремиться к уменьшению или отсутствует, отношения между лицами, осуществляющими сделку, постепенно переходят из узкой личной сферы в сферу социального, где коммуникация строится не на доверии, а на определенных «тезисах», которые закрепляют, что можно, чего нельзя и что будет, если делать то, чего делать нельзя.

Эти публично оформленные на бумаге тезисы и являются договором.

На практике для наймодателя публичный характер договора приводит к двум следствиям:


  • С одной стороны, наймодатель получает возможность в принудительном порядке требовать исполнения условий заключения договора, в том числе с использованием различных государственных институтов и структур: полиции, суда и других.
  • С другой стороны, публичность договора с указанием денежного вознаграждения за сдачу в наем делает обязательной уплату подоходного налога с этого дохода.

Структура договора на сдачу квартиры в наем

Структура договора на сдачу квартиры в наемСоставление договора не представляет сложности и доступно любому человеку с грамотностью немного выше средней. Кроме того, в современном информационном пространстве представлено большое количество типовых договоров с теми или иными нюансами, которые можно использовать в процессе составления договора.

Если составляющий – не юрист, то не стоит сильно усложнять текст договора. В договоре нужно зафиксировать самые важные элементы возникающих правоотношений, то есть базовые условия, на которых квартира сдается.

Структурно договор на сдачу квартиры в наем представляет собой следующую последовательность:

  • Дата и место совершения сделки.
  • Стороны договора.
  • Предмет договора.
  • Права и обязанности Наймодателя.
  • Права и обязанности Нанимателя.
  • Порядок оплаты.
  • Порядок изменения и расторжения договора.
  • Иные условия.
  • ФИО Наймодателя и Нанимателя, паспортные данные, подписи сторон.

Договор о найме между физическими лицами не требует нотариального, государственного, налогового или какого-либо иного заверения или регистрации.

При желании обеих сторон договор, заключенный на срок более 1 года может быть зарегистрирован в территориальном отделении Росреестра. Как правило, это никому не нужно.

Если одной из сторон в договоре является юридическое лицо, договор считается договором аренды имущества, который подлежит обязательной государственной регистрации, независимо от того, какое имущество арендуется (сдается в аренду).

Стороны и предмет договора

Стороны и предмет договора об аренде квартирыСтороны договора перечисляются в следующей форме:

  • Наймодатель: ФИО, серия, номер паспорта, орган его выдавший.
  • Наниматель: ФИО, серия, номер паспорта, орган его выдавший.

Предмет договора обозначается в следующей форме:

Наймодатель передает за ежемесячное вознаграждение в сумме, указанной в <номер пункта настоящего договора> в пользование Нанимателю <называется квартира, общая площадь, количество комнат, адрес нахождения>, принадлежащую Наймодателю на основании <свидетельства о регистрации права собственности, номер и дата выдачи>.


Права и обязанности наймодателя

К основным правам Наймодателя относятся:

  • Право посещать квартиру для осмотра с установленной периодичностью и по согласованию с Нанимателем.
  • Право требовать досрочного расторжения договора в случаях, если Наниматель нарушает условия договора.

К основным обязанностям Наймодателя относятся:

  • Предоставить в пользование свободную квартиру, а также имущество, находящегося в ней.
  • Содержать квартиру и устранять возникающие недостатки.
  • Оплачивать все коммунальные платежи, включая платежи, рассчитанные по показателям индивидуальных приборов учета потребления.
  • Не сдавать квартиру третьим лицам.
  • Не менять условий договора, включая цену.

Права и обязанности нанимателя

Основные права Нанимателя составляют:

  • Право пользования помещением одному либо заранее оговоренному кругу лиц.
  • Право возмещения затрат, понесенных в связи с улучшением жилищных условий (ремонт, замена сантехники и т.д.), которые были выполнены с разрешения Наймодателя.
  • Право приводить в занимаемое помещение гостей.
  • Право (или отсутствие права) содержать домашний животных.

Основные обязанности Нанимателя составляют:

  • Содержать помещение и находящееся в нем имущество в сохранности, поддерживать в исправном состоянии инженерные коммуникации квартиры.
  • Своевременно вносить плату за пользование помещением.
  • Самостоятельно и своевременно оплачивать междугородние и международные телефонные переговоры, произведенные со стационарного телефона.
  • Ежемесячно сообщать Наймодателю показатели индивидуальных приборов учета потребления воды, газа, электричества.
  • Возмещать причиненный имуществу или помещению вред, возникший вследствие неправильного использования.
  • Не сдавать помещение в субаренду третьим лицам.
  • Соблюдать правила человеческого общежития в многоквартирном доме.

Перечисленные права и обязанности не носят исчерпывающего характера и могут быть расширены дополнительными пунктами.

Видео: как заполнять договор найма жилого помещенеия


Плата по договору найма жилого помещения

Порядок оплаты аренды квартирыВ разделе «Порядок оплаты» указывается периодичность и сумма платежа за пользование помещением. Если указывается «сумма эквивалентная долларам США», то дополнительно следует уточнить, что все расчеты производятся в рублях по официальному курсу.

Помимо того, в этом разделе можно указать:

  • На кого возлагается обязанность по оплате коммунальных услуг.
  • Вносится ли дополнительный аванс, который подлежит возврату по окончанию срока найма.
  • Возможность/невозможность изменения суммы оплаты по договору.

Нелишним будет указать, что средства за оплату должны передаваться по расписке. Это избавит нанимателя от возможных неприятностей в будущем.

Срок договора найма жилого помещения

В этом пункте указывается период времени, в течение которого действует договор, а также возможность его автоматического продления при отсутствии возражения сторон.

Если срок договора не указан, то он считается равным пяти годам.

Расторжение договора найма жилого помещения

В разделе о расторжении договора нужно указать:

  • Условия для преждевременного расторжения при нарушении одной из сторон условий договора (неоплата, нанесенный ущерб имуществу, жалобы со стороны соседей, проведение несогласованного ремонта или перепланировки, изменение условий договора в одностороннем порядке, другие причины).
  • Штрафные санкции за преждевременное расторжение при соблюдении одной из сторон условий договора.
  • Варианты урегулирования споров между сторонами договора: внесудебные, судебные.

В этом же пункте нужно отметить форс-мажорные обстоятельства, не зависящие от воли и намерений сторон, которые могут являться основаниями для досрочного расторжения договора.

В разделе «Иные условия» может быть отмечен широкий круг обстоятельств, индивидуальный в каждом конкретном случае.





Добавить комментарий