Неприватизированные квартиры находятся в собственности у государства. Граждане проживают в таких квартирах по договорам социального найма жилья, то есть являются лишь нанимателями, пользователями, а не собственниками помещений. Продолжить пользоваться жильем после смерти основного нанимателя могут только его родственники, проживавшие при его жизни вместе с ним. Право собственности на помещение, а следовательно, возможность его продать или подарить, возникает у нанимателя или его наследников лишь после приватизации жилья.
Оформление неприватизированного имущества в собственность наследников возможно при соблюдении нескольких условий.
Решение о получении жилья в собственность
Наследование неприватизированной квартиры реально, если до своей кончины наследодатель успел оформить заявление о приватизации своего жилья. Решение о приватизации выносится в срок до двух месяцев. Если, подав заявление о получении жилья в собственность, наследодатель умер, не дождавшись регистрации права собственности, наследники могут завершить начатую наследодателем приватизацию квартиры и получить эту квартиру в собственность. Но, скорее всего, такую сделку оспорят муниципалитет или государство, выступающие первичным собственником жилья, и вопрос придется решить в судебном порядке. Наследники смогут включить неприватизированное жилье в наследуемую массу, если докажут, что наследодатель не отзывал своего заявления на приватизацию и/или доверенностей на проведение этой процедуры.
Право собственности граждан на жилье не регистрируется на квартиры:
- в общежитиях;
- служебных зданиях;
- в закрытых военных городках;
- а также на жилье, находящееся в аварийном состоянии.
Возможности договора найма
Положения главы 8 Жилищного кодекса РФ дают живущему по договору социального найма право вселять в эту квартиру других лиц, в том числе супруга/супругу, детей, родителей, других родственников или нетрудоспособных иждивенцев, ведущих с основным нанимателем жилого помещения совместное хозяйство. При этом они упоминаются в договоре найма жилья и приобретают те же, что и вселивший их гражданин:
- обязанности перед наймодателем (например, по оплате жилья и содержанию его в надлежащем порядке);
- и права (например, право приватизировать квартиру).
Если лицо, например в результате развода, утратило статус члена семьи, но продолжает жить в квартире по договору социального найма, оно сохраняет свои права (пользоваться данной жилплощадью, приватизировать ее и т. д.) в полном объеме.
После смерти нанимателя социального жилья, члены его семьи, проживавшие вместе с ним, продолжат пользоваться жилым помещением, переоформив договор найма помещения, согласно ст. 82 ЖК РФ и ст. 672 Гражданского кодекса РФ.
Если наследники гражданина не проживали вместе с ним и не упомянуты в договоре найма жилья, то они не имеют права наследования неприватизированной квартиры.
При желании, до 1 марта 2017 года, наследники, получившие статус нанимателя социального жилья и все связанные с этим статусом обязанности и права, могут провести оформление неприватизированного жилья в свою собственность, по закону № 1541-1 от 04.07.1991 «О приватизации жилищного фонда» (статья 1). То есть, для приватизации такого помещения необходимо сначала заключить с собственником (государством) договор социального найма, одного права наследования имущества умершего гражданина недостаточно. С весны 2017 бесплатная приватизация жилья прекращается.
Видео: Договор социального найма
Завещание или дарственная
- Завещание на неприватизированную квартиру наследодатель может оформить, решив начать процесс приватизации жилья. В документе указывается, что право приватизации передается назначенному наследнику, если к моменту смерти наследодателя процедура приватизации не будет завершена. Передача имущества будет произведена согласно изъявленной воле нанимателя жилья (ст.1120 гл. 62 ГК РФ).
- Дарственная на неприватизированную квартиру не оформляется, так как договоры дарения действительны только в отношении недвижимости, официально зарегистрированной в собственность дарителя. А до осуществления приватизации жилье по договору социального найма таковым не является, оставаясь по закону собственностью государства.
После смерти лица, одиноко проживавшего в неприватизированной квартире, его наследники не получают прав на это помещение, и жилье возвращается государству. Унаследовать право проживания, а, значит и возможность перевести в собственность пока неприватизированную недвижимость, сможет только гражданин, проживавший совместно с наследодателем и указанный в договоре социального найма. Перед началом приватизации такой наследник должен переоформить на свое имя договор найма жилья.