Ипотека

Особенности ипотеки земельных участков


Строительство дома на собственном земельном участке – одна из частых причин обращения граждан в банк за выдачей займа.  Несмотря на большое разнообразие ипотечных программ, в отношении кредитования земельных покупок список действующих программ гораздо меньше. С одной стороны, заемщиков чаще интересует покупка квартир в многоквартирных домах, чем ипотека на земельный участок, с другой стороны для кредитных организаций данное направление пока остается довольное новым ввиду более сложной процедуры оформления и проверки ликвидности объекта.

Особенности кредитования

Спустя несколько лет после появления в портфеле банков ипотечных программ на покупку участка, далеко не все кредитные организации готовы к выдаче средств на покупку земли. Зачастую, это предложение ограничено списком земель, реализуемых партнерами банка. Одной из наиболее известных организаций, реализующих направление ипотеки на землю, является Сбербанк.

В качестве обеспечительной меры, ипотека предусматривает оформление залога (см. ст.6 ФЗ №102). Решение банка о выдаче займа во многом будет зависит не только от платежеспособности самого заемщика, но и от степени ликвидности приобретаемых угодий. В учет берутся:

  • показатели транспортной доступности;
  • точное место расположения;
  • наличие инфраструктуры и коммуникаций.

Главное, чтобы объект покупки можно было быстро реализовать, если со стороны заемщика возникнут проблемы с обслуживанием долга.

Собственник ипотечной земли вправе возводить постройки на территории приобретенного участка, не сообщая об этом банку. Однако следует быть готовым, что любое новое строение автоматически включается в залоговое обеспечение, вплоть до полного погашения займа. Банк руководствуется положением, что любой объект, находящийся на участке, купленном в ипотеку, является залоговым имуществом.

Требования к земельному участку


Ипотечное кредитование охватывает следующие категории земель:

  1. Участки ИЖС.
  2. Земля для садоводства.
  3. Личное подсобное хозяйство.

Ограничение накладывается и на возможность приобретения части участка. Если участок находится в собственности нескольких владельцев, разрешение берется у всех лиц.

Определяя оправданность займа, кредитор будет рассматривать следующие параметры участка:

  1. Почвенные характеристики.
  2. Близость расстояния от населенного пункта (в пределах 50-70 км, по усмотрению банка).
  3. Наличие круглогодичного подъезда.
  4. Экологическая чистота района расположения.
  5. Надлежаще оформленные документы на сам объект собственности и отсутствие ограничений в праве распоряжения (участок без залога, свободный от аренды и т.д.)
  6. Доступность коммуникаций, как минимум – источника воды.

В некоторых случаях ипотека становится невозможной – если земли относятся к муниципальной или федеральной собственности (исключение составляют земли под ИЖС), заповедные и лесопарковые зоны, наделы до 6 соток или свыше 50 соток.

Основные положения ипотечного договора

Процесс покупки земли в ипотеке сходен с основной процедурой получения стандартного жилищного кредита. Однако имеются свои нюансы, связанные с особенностью категории объекта. Таким образом, при составлении ипотечного соглашения банк будет опираться на основные законодательные акты, имеющие отношение к оформлению ипотеки.

Основным законом, регулирующим покупку земли с привлечением заемных средств, является Федеральный закон №102-ФЗ.


Ссылки на законодательство

Закон «Об ипотеке» обязывает заключать кредитное соглашение на покупку недвижимого имущества, основываясь на общих положениях гражданского законодательства и пунктов закона №102-ФЗ. Основные условия заключения подобных сделок указаны в ст. 339 ГК и ст.9 ФЗ №102-ФЗ.

При оформлении договора руководствуются требованиями, изложенными в ч.1 ст.339 ГК РФ:

  1. Оформление залога с указанием предмета залога (земля).
  2. Сущность залога.
  3. Финансовые обязательства по ипотеке и срок погашения.
  4. Порядок урегулирования вопросов, связанных с принудительной реализацией участка, и условия возникновения такого права.

Данные пункты обязательно должны найти отражение по любому ипотечному объекту недвижимости в соответствии с нормативными актами и законами РФ.

Основные требования к документу об ипотеке


В договоре между кредитной организацией и заемщиком должны быть указаны следующие пункты:

  • точные характеристики объекта (его название, расположение, описание основных характеристик, позволяющих идентифицировать участок), его оценочная стоимость согласно заключения независимого эксперта;
  • основные условия выдачи займа, его размер, сроки погашения и окончания действия договора;
  • указание оснований, на которых залогодатель владеет собственностью;
  • определение государственного органа, ответственного за внесение регистрационной записи о праве собственности;
  • указание основной информации по закладной.

Правила оформления типового договора

Как правило, все кредитные организации применяют свои шаблоны договоров с учетом специфики своей деятельности. Однако в любом ипотечном договоре должны быть указаны детали конкретной сделки и соблюдены требования к формату составления:

  • название документа;
  • населенный пункт и дата заключения;
  • паспортные данные и реквизиты сторон;
  • точная информация об объекте недвижимости;
  • банковские гарантии по залогу, отсутствие обременений и риска отчуждения;
  • права и обязанности участников;
  • положения о страховании участка;
  • регулирование вопросов при наступлении форс-мажора;
  • заключительные положения;
  • реквизиты участников договора.

Описание действий заемщика

Схема оформления участка с помощью заемных средств аналогична процедуре по другим видам недвижимости:

  1. Подача заявки на одобрение займа и документов на предмет покупки.
  2. Подписание ипотечного договора.
  3. Регистрация сделки в Росреестре с фиксацией права на землю с наличием обременения в силу ипотеки.
  4. Участок поступает в пользование заемщика без права распорядиться им самостоятельно вплоть до полного закрытия линии кредитования.
  5. Удостоверением прав залогодержателя становится оформленная закладная.
  6. По окончании выплат долга производят процедуру снятия обременения, после чего собственность переходит в полное распоряжение заемщика.

На видео о снятии обременения с земли после погашения займа

Получение займа на участок мало отличается от стандартной процедуры в банке. При согласовании объекта кредитная организация будет исходить из ее ликвидности. Заемщику остается подыскать наиболее выгодный вариант ипотечной программы из действующих на момент обращения.


Добавить ответ