Ипотека

Можно ли продать квартиру в ипотеке


Если у человека возникла необходимость избавиться от обременения ипотечным кредитом, он может реализовать залоговую недвижимость. Также такая потребность может появиться, когда понадобилось расширить жилплощадь. Далее будет рассмотрено, как продать квартиру в ипотеке с минимальными рисками и затратами.

Вариант №1: сделка через наличный расчёт

Суть данного метода заключается в следующем: найти покупателя, который согласен купить квартиру, находящуюся в залоге у банка. К примеру, жилплощадь оценивается в 2500 т.р., а задолженность перед банком составляет 1100 т.р.

В таком случае покупатель передает продавцу сумму долга (1100 т.р.), тот в свою очередь рассчитывается с банком, снимая обременение, и после этого оформляет договор купли/продажи. Покупателю остаётся доплатить 1400 т.р. и он станет новоиспеченным владельцем квартиры.

Сразу стоит отметить, что найти покупателя в таком случае довольно сложно, так как будет иметь место фактор недоверия и нежелания проходить круги ада, в виде хождения по различным инстанциям (Регистрационная палата, МФЦ и т.д.). Тем не менее, такой способ продажи недвижимости, обремененной кредитом, является наиболее выгодным для продавца.

Порядок действий

Собственник квартиры должен официально оповестить свой банк о том, что собирается продать квартиру, находящуюся в залоге. В стандартном договоре ипотечного кредитования прописан пункт, согласно котором клиент не имеет права реализовывать недвижимость (пока долг полностью не погашен), не получив документального согласия банка.

Если своевременно не предупредить банк о своих намерениях, он просто отменит действия договора купли/продажи. В таком случае не избежать судебного разбирательства.

Банки с нежеланием одобряют подобные действия со стороны клиентов. Это обусловлено тем, что в случае продажи ипотечной квартиры (по сути, досрочного погашения займа) человек перестает приносить кредитной организации доходы в виде уплаты процентов.


По этой причине в большинстве случаев человеку придётся объяснять причину досрочного погашения. Таковыми могут быть:

  • ухудшение уровня жизни (увольнение, понижение в должности и т.д.), в связи с которым он не способен более вносить платежи по кредиту;
  • переезд в другой город;
  • проблемы со здоровьем (потребуется документальное подтверждение в виде больничных справок) и т.д.

Решив все вопросы с банком, необходимо найти покупателя, согласного купить квартиру на таких условия – внести часть средств (с помощью которых будет выплачен кредит) до оформления договора купли/продажи.

Следующий шаг — это передача от продавца к покупателю задатка (должна составлять размеру долга по кредиту). Данную процедуру необходимо документально оформить (честному слову сегодня никто уже не верит): пишется от руки расписка, в которой прописан факт передачи денег.

К ней составляется договор с указанием того, что продавец обязуется продать квартиру после факта снятия обременения по заранее утвержденной стоимости. Подписанные бумаги рекомендуется заверить у нотариуса (это необходимо скорее покупателю, дабы обезопасить себя).

В составленном договоре должны быть прописаны следующие моменты:

  1. Сумма сделки и порядок расчёта. Продажная стоимость разделяется на 2 части: залог (необходимый для погашения кредита) и оставшаяся сумма, которую получает продавец «на руки». Для передачи средств обычно используют депозитные ячейки. В договоре прописывается, что до составления договора купли/продажи, доступ к этим ячейкам есть только у покупателя. Когда заканчивается оформление всех бумаг, покупателю открывается доступ к ячейке с денежными средствами.
  2. Сроки продажи квартиры и снятия обременений со стороны банка.

После заполнения всех бумаг, участники сделки совместно направляются в банк. с целью погашения остатка долга (выплачивается с предоставленного задатка). После оплаты нужно взять в банку о том, что задолженность была погашена, а также закладную на квартиру.

После чего необходимо снять обременение с жилплощади. Для этого продавцу и представителю банка необходимо обратиться в МФЦ или Рег.палату и подать заявление о том, что квартира больше не находится в ипотеке. Соответствующий бланк для заполнения выдает регистратор.


Для обращения понадобятся следующие документы:

  • паспорт собственника;
  • свидетельство о том, что задолженность была полностью погашена;
  • договор купли/продажи;
  • закладная на жилплощадь.

По завершению регистрации в трехдневный срок продавцу необходимо забрать предоставленные копии документов, а также выписку о снятии обременения из ЕГРН.

После всех бюрократических манипуляций можно приступать к продаже жилья. Дальнейшие действия не отличаются от стандартной процедуры купли/продажи.

Вариант №2: потенциальный покупатель тоже обременен ипотекой

Ещё один способ – это найти покупателя, у которого тоже на плечах ипотека. Необходимо уточнить, какой суммой он располагает из личных активов, а какая сумма находится в обременении. Необходимое условие заключается в том, чтобы наличных средств покупателя хватило на погашение ипотечного долга продавца, а кредитной суммы хватило для оплаты остальной части стоимости продаваемой квартиры.

Рассмотрим процедуру на конкретном примере:

  1. Объект недвижимости продаётся за сумму 3000 т.р. Сумма долга продавца — 900 т.р. Покупатель имеет на руках 1100 т.р., а общая одобренная сумма ипотечного кредитования — 2000 т.р.
  2. Если обе стороны соглашаются с условиями друг друга, покупатель передаёт (также как в первом случае по расписке) сумму в 900 т.р. Это будет задаток на квартиру.
  3. Используя полученный задаток, продавец погашает свой долг по ипотечному кредиту. После чего он вместе с сотрудником банка снимает обременение с недвижимости в МФЦ или рег.палате.
  4. Затем продавец вместе с покупателем предъявляет банку необходимый список документов для регистрации закладной и ипотеки.
  5. После оформления банком договора ипотеки покупателя, оба участника сделки составляют стандартный договор купли/продажи.

По итогам у покупателя на руках остались 200 т.р., которые он передает продавцу по средствам банковской ячейки. После успешной регистрации сделки, продавец получает остальные 1900 т.р. наличными от банка, либо через ту же ячейку.

Вариант №3: продажа с обременением банком

Данный способ практически идентичен представленному в самом начале. Разница лишь в том, что человек перекладывает обязанности по поиску покупателя на банк. Кредитные организации идут в таких случаях навстречу, ведь они заинтересованы в том, чтобы вернуть залоговые средства. Так, подобную схему активно практикуют Сбербанк, ВТБ и ряд других крупных банков.

Действуя по такому методу, продавец избавляет себя от части обязанностей (поиск покупателя, подготовка документов и т.д.). Однако в большинстве случаев теряет 5-10% от оценочной стоимости квартиры. Это связано с тем, что банк не стремится продать недвижимость дорого (так как это долго), а пытается сделать это как можно быстрее.

На видео о продаже ипотечной квартиры

Заключение

Каждый из перечисленных способов продажи ипотечного имущества имеет ряд особенностей. Наиболее выгодный (для продавца) вариант – это самостоятельный поиск и продажа за наличные.

В таком случае при наличии времени можно реализовать недвижимость по реальной стоимости. Однако в условиях жесткого ограничения по времени лучше воспользоваться помощью банка. Как правило, такие компании имеют партнеров для ускоренного выкупа ипотечного жилья.


Добавить ответ