Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве происходит по желанию дольщика. Именно он принимает решение о выходе из договора участия в строительстве по долям. Если взнос на строительство оплачен полностью, то ему нет необходимости ставить в известность застройщика.
- СКАЧАТЬ бланк договора переуступки прав долевого участия
- СКАЧАТЬ образец договора переуступки прав долевого участия
Условия договора долевого участия
Рассматриваемая проблема касается только участников долевого строительства, а именно: дольщиков, застройщиков, а также третье лицо, которое собирается выкупить право дольщика и занять его место.
Начнем с того момента, когда во взаимоотношениях участвуют только 2 стороны:
- Дольщиком может быть как гражданин, так и юридическое лицо. Он участвует в строительстве многоквартирного дома своими финансами, которые по договору передает застройщику.
- Застройщик — это юридическое лицо, которое берет на себя обязательства построить многоквартирный дом в определенный срок по определенному плану и за указанную стоимость.
Их отношения начинаются с того самого момента, когда подписанный договор зарегистрирован в Росреестре и до тех пор, пока не будет сдан дом. В течение этого времени дольщик должен, согласно договоренности, вносить деньги на строительство многоквартирного дома. У каждого есть своя доля в общем строительстве.
Чтобы знать, какие права можно переуступить по соглашению, нужно знать содержание договора долевого участия. Вот основные пункты:
- Наличие реквизитов застройщика. Они должны соответствовать компании, название которой фигурирует в другой документации. В первую очередь, это бумаги о собственности на землю либо об аренде того участка, на котором будет новостройка. Далее: разрешение на строительство, проектная документация и другое.
- Сведения о дольщике.
- Характеристики объекта (кадастровый номер участка, количество комнат и других помещений, местоположение относительно других квартир, этаж, назначение, площадь, используемый материал и т. д.);
- Сроки передачи объекта от застройщика дольщику.
- Цена квартиры в целом и квадратного метра.
- Порядок оплаты.
- Гарантийный срок на дом (на жилой объект — не меньше 5-ти лет, на оборудование — 3 года);
- Число, подписи.
Взаимоотношения регламентируются не только ДДУ, но и федеральным законодательством, в рамках которого и должен быть составлен этот договор.
ФЗ РФ № 214 очень подробно касается всех сторон заключения соглашения. Одним из его основополагающих требований является передача готового жилого объекта по его завершении.
Переуступка прав по ДДУ
После подписания договора у дольщика появляется право владения жилым помещением после того, как строительство будет считаться завершенным. Это право можно передать другому лицу (юридическому или физическому) путем уступки прав или цессии. В российском законодательстве так принято называть переуступку задолженности, что будет верным при определенных обстоятельствах.
Для этого оформляется соглашение об уступке прав по договору долевого участия. Право требовать предоставления объекта недвижимого имущества переходит от дольщика к другому лицу. Иногда это право переходит вместе с долгом по выплате остатка средств.
Для того, чтобы законным образом переуступить права третьему лицу необходимо:
- Дольщик должен в полном объеме уплатить стоимость квартиры по соглашению долевого участия.
- Оформление перехода прав возможно только после госрегистрации договора.
- Уступка прав по закону может состояться только до ввода дома в эксплуатацию.
- Переуступка считается состоявшейся только после государственной регистрации в местном отделении Росреестра.
Согласно статье 11 ФЗ № 214 допускается неполное погашение суммы, предусмотренной ДДУ. В этом случае к третьему лицу переходят не только права, но и обязанности. Остаток долга переводится на нового дольщика.
Для того, чтобы сделка состоялась, согласия застройщика не потребуется. Это двусторонние отношения между застройщиком и претендентом на его права. Исключение в этом случае только одно. Если дольщик заплатил неполную сумму, то застройщик имеет право рассматривать возможность перехода прав и остатков по задолженности.
Для того, чтобы ограничить возможность рисков, лицу, которое приобретает переуступленные права, лучше всего познакомиться с застройщиком. Хотя закон не вменяет это в необходимость, новому дольщику лучше всего познакомиться с компанией до того, как договор будет подписан.
Договор цессии
Перед подписанием договора цессии дольщик направляет застройщику уведомление, где последний информируется о предстоящей процедуре. Застройщик имеет право потребовать определенный процент (обычно не более 5%) за ее реализацию. Выдается отдельный документ, который касается выплаты долга. Для подписания соглашения также понадобится письменное согласие мужа или жены с копией паспорта.
В соглашении указывается:
- подробно описывается объект, как и в ДДУ (см. выше);
- общая цена, цена за метр квадратный и порядок расчета;
- права и обязанности сторон.
Договор о покупке прав завершается в Росреестре, куда нужно предоставить следующие документы:
- заявление на регистрацию;
- договор;
- документ, который подтверждает оплату или перевод долга;
- в последнем случае — согласие компании;
- согласие второго супруга.
С момента регистрации соглашение вступает в силу. При уступке прав продавец должен заплатить налог. Подоходный налог платится дольщиком, который уступает свои права. Его сумма составляет 13% от разницы между суммой уступки и первоначальной ценой по ДДУ. Основанием для этого является статья 220 НК РФ.
На видео о переуступке прав требования по договору долевого участия
Как продавец, так и покупатель имеют право в соответствии с Налоговым Кодексом на преимущества в виде вычетов. Для этого необходимо предоставить в налоговую службу все документы.