Общие вопросы по квартире

Что такое переуступка квартиры в новостройке


Покупая строящееся жилье иногда возникают ситуации, когда планы будущих владельцев квартиры меняются и потребность в ней пропадает. В этих случаях также можно продать свои права на собственность, заключив договор о переуступке квартиры в новостройке. Процесс оформления трудоемкий и связан с необходимостью учета множества юридических нюансов, ведь перевод будущей собственности на другого владельца фактически не влечет за собой фактическую передачу недвижимости, так как ее еще не существует. Юридическое значение переуступки — передача права требования.

Понятие «цессия»

Под переуступкой прав на квартиру или цессией, понимают специфическую сделку по купле-продаже на этапе до сдачи объекта в эксплуатацию. Лицо, которое купило квартиру у компании-застройщика, называемый также цессионер, передает другому гражданину права на будущую собственность на выгодных для себя условиях. Как правило, цена за объект по переуступке права выше той суммы, которая была уплачена или о которой договорились застройщик и цессионер.

При продаже квартиры в еще не сданной новостройке, продавец передает не только право на участие в застройке, но и обязанности. Все риски при участии в долевом строительстве также переходят на нового владельца.

На практике процедура выглядит следующим образом:

  1. Подписывается первичный договор об участии в долевом строительстве, обязывающий вносить деньги на счет застройщика для возведения новостройки. Согласно соглашению, строительная компания несет обязательства по сдаче дома в эксплуатацию и передаче дольщику собственности, которая указана в договоре в течение установленного срока.
  2. Заключив договор об участии с долевом строительстве, дольщик получает право требовать исполнения застройщиком обязательств, указанных в ДДУ.
  3. Заключение договора переуступки передает право требования от одного лица другому на возмездной основе. Новый участник теперь имеет законные основания предъявлять требования строительной компании об исполнении условий договора. Новый собственник получает не только права на будущую недвижимость, но и право обращаться в судебный орган в случае нарушений застройщиком условий договора.

Цессия может быть реализована в строго ограниченный период времени: от момента заключения ДДУ до сдачи объекта строительства.


Способы оформления переуступки прав

В настоящее время практикуется два варианта передачи прав на строящееся жилье:

  1. В основе сделки – договор долевого участия. Цедент получает право продажи квартиры только после внесения всей суммы за объект. Зачастую, вместе со строящимся объектом покупателю передают финансовые обязательства перед застройщиком. Этот способ переоформления может применяться много раз в течение всего срока строительства.
  2. В основе – предварительный договор о покупке. Согласно его условий оставшаяся часть долга переходит на покупателя. В этом случае передача прав на недвижимость не фиксируется документально. Предварительный ДКП (договор купли-продажи) устанавливает обязательства в будущем провести переоформление договора цессии. При расторжении предварительного ДКП средства снова передаются покупателю.

Второй вариант относится к высокорисковым сделкам, к которым негативно относятся застройщики ввиду следующих оснований:

  • исключение вероятности перепродать собственность в дальнейшем;
  • цены, предлагаемые застройщиком, более выгодны;
  • процедура оформления занимает длительное время.

Составление договора

Для того, чтобы подписать договор переуступки, необходимо исполнение следующих действий:

  1. Быть держателем договора, дающего основание на переуступку права на собственность.
  2. Составить договор, фиксирующий порядок расчетов между всеми задействованными сторонами.
  3. Заручиться согласием третьей стороны.
  4. Оформить снятие обременения.

При соблюдении данных требований дольщик вправе заняться подготовкой договора переуступки.

Особенности процедуры


Последовательность действий и сама процедура напрямую связана с наличием или отсутствием долга за передаваемое будущее жилье.

Когда квартира полностью выкуплена, то есть никаких финансовых обязательств перед строительной компанией, инвестором, не осталось, цедент передает права без вовлечения в процесс строителей. Согласования от них не потребуется, однако поставить в известность о смене участника будет необходимо.

Порядок действий

Придерживаясь следующей последовательности, выполнить переуступку будет несложно:

  1. У застройщика предварительно запрашиваются документы для изучения: устав, регистрационные документы, разрешительная документация, бухгалтерская квартальная отчетность, паспорт на землю, проектная документация, сведения о финансировании застройки.
  2. Участник долевого строительства уведомляет своего застройщика о предстоящей переуступке и запрашивает справку, подтверждающую отсутствие долга по объекту недвижимости.
  3. К сделке готовятся документы: гражданские паспорта участников, соглашение, согласие от строителей, документ, подтверждающий выплаты продавца, выписка ЕГРП, согласие от супруга (при наличии).
  4. Подписание договора в присутствии работника регистрирующего органа.
  5. Получение расписки о готовности новых документов в течение 10-дневного срока.

Требования к договору


Накануне самой сделки готовят проект соглашения. К составлению документа о цессии предъявляются следующие требования:

  1. Письменная форма. Никакие устные договоренности юридической силы не имеют.
  2. Реквизиты сторон, задействованных в сделке: ФИО, паспортные данные и пр. Как правило, соглашение делают трехсторонним: сторона дольщика, покупателя и застройщика.
  3. В тексте договора отражают полные сведения об объекте: технические характеристики, этаж будущей квартиры, номер, сколько комнат предполагается в жилье, площадь и адрес расположения объекта.
  4. Неотъемлемая часть договора – стоимость сделки.
  5. В регистрации договора участвует нотариус и государственный регистрирующий орган.

Все вышеуказанные требования должны быть выполнены, в противном случае сделка будет признана ничтожной.

Заключив договор, покупатель получает на руки оригинал документа, копию, справки, устанавливающие состояние с расчетами за квартиру и внесенными оплатами, расписка о том, что документы переданы на регистрацию.

Основными пунктами договора переуступки права на строящуюся квартиру являются следующие:

  1. Информация об объекте строительства – строящемся здании.
  2. Реквизиты участника долевого строительства и цессионария.
  3. Подробные характеристики будущей квартиры.
  4. Пункты, устанавливающие права и обязанности участвующих сторон.
  5. Информация о расчетах, касающихся квартиры, сроки проведения финансовых операций.
  6. Дата составления.
  7. Подписи всех сторон.

На видео об оформлении договора переуступки

Таким образом, процедура переуступки прав на квартиру в строящемся доме не является сложной. Важно правильно заключить договора и соблюсти все требования законодательства.


Добавить ответ