Общие вопросы по квартире

Что такое ЖСК


Жилищно-строительный кооператив или ЖСК – это объединение группы людей (или юридических лиц), желающих произвести строительство жилого дома на средства от паевых взносов. Собрав необходимую сумму, участники обращаются к выбранному на общем собрании застройщику. После сдачи дома в эксплуатацию его управлением полностью занимается жилищный кооператив. Все вопросы, связанные с его деятельностью регулируются статьей 110 ЖК РФ.

Порядок приобретения квартир через жилищно-строительный кооператив

Данную процедуру можно разделить на 3 этапа:

  • создание жилищного кооператива;
  • покупка новостройки;
  • регистрация прав собственности.

Рассмотрим далее каждый из них более подробно.

Регистрация ЖСК

Данная процедура производится в такой последовательности:

  1. Проводится собрание учредителей (ими могут быть любые совершеннолетние лица), на котором коллективно принимается решение об организации ЖСК. По окончании заседания составляется документальный протокол, который будет являться поводом для государственной регистрации. На его основании ЖСК получает статус юр. лица.
  2. Согласно жилищному кодексу, в ЖСК должно быть не менее 5 участников. При этом их количество не может превышать количество квартир в будущем доме. При численности членов кооператива более 50 человек на собрании избирается правление, которое впоследствии и будет решать все правовые, финансовые и организационные вопросы.
  3. Избирается ревизионная комиссия – в её обязанности входит проверка этапов строительства не реже раза в год. Срок действия комиссии – 3 года. По истечению этого срока (если строительство ещё не завершено) происходит переизбрание.

Приобретение квартиры

Покупка заветных квадратных метров происходит следующим образом:

  1. После вступления в кооператив каждый участник получает из общего бюджета необходимую сумму для покупки жилплощади.
  2. Чтобы являться полноценным членом жилищно-строительного кооператива, человеку необходимо внести вступительный взнос (обычно его размер находится в пределах нескольких процентов от стоимости квартиры). Данные денежные средства в дальнейшем не учитываются.
  3. Следующим этапом значится внесение первоначального взноса, прописанного в уставе.
  4. Далее каждый пайщик вносит регулярные платежи, согласно составленному расписанию (обычно раз в месяц). Когда общая сумма его платежей достигает 50% от стоимости выбранного жилья, кооператив покупает для него недвижимость, оформляя его на баланс ЖСК.
  5. Стороны заключают между собой договор аренды и человек заселяется в квартиру, постепенно внося оставшиеся средства.
  6. Когда пайщик полностью расплачивается за квартиру, она официально переходит в его собственность.

Важно! Вместо процентов по кредиту (как в случае ипотечного кредитования) ЖСК удерживает административный сбор в размере 6%. В некоторых случаях допускается пониженная ставка.

Регистрация собственности


Для того чтобы получить права на квартиру понадобится предоставить следующий перечень документов:

  • членская книжка участника кооператива;
  • договор пая;
  • квитанция о полном погашении долга;
  • акт приема объекта;
  • квитанции об оплате первоначальных взносов.

Достоинства ЖСК

Жилищно-строительный кооператив имеет следующие достоинства:

  1. Получение рассрочки при оплате стоимости квартиры на выгодных условиях. Большинство застройщиков предоставляют возможность помесячного внесения паевых взносов. Сроки могут варьироваться и достигать десятка лет. При этом отсутствуют кошмарные проценты, как в случае с ипотекой. Система полностью прозрачна. Компании, занимающиеся долевым участием, обычно предлагают рассрочку только до сдачи дома в эксплуатацию. Члены ЖСК могут выплачивать свою долю в течение нескольких лет уже после заселения.
  2. После завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию, права по его управлению переходят к ЖСК. Если провести сравнение с ДДУ, то по окончанию строительных работ его члены создают товарищество собственников жилья, возлагающее на себя все обязанности по управлению общедомовым имуществом. Сформировать ТСЖ можно только после завершения процедуры регистрации права собственности, что, как правило, занимает длительное время, и в этот период жилая постройка остаётся без полноправного управления.
  3. Безопасность на случай банкротства ЖСК. Если застройщик будет признан несостоятельным, члены жилищного кооператива могут завершить строительство, используя другого подрядчика. В этом выражается одно из главных преимуществ относительно договоров долевого участия. Участники ДДУ в случае банкротства застройщика будут вынуждены через судебные инстанции требовать возврата средств, а это занимает продолжительное время. Участники могут создать новый кооператив и обратиться к органам власти с просьбой перевести недостроенный дом на баланс нового ЖСК.
  4. Члены кооператива имеют право принимать участие в строительстве и будущей эксплуатации здания. Более того, участникам ЖСК даруется доступ ко всем финансовым документам, что обеспечивает полную прозрачность системы. Также пайщики вправе переизбирать текущее руководство.
  5. Паевые взносы не облагаются налогами. Это серьезно снижает общую стоимость расходов на строительство.

Недостатки ЖСК

Есть у ЖСК и недостатки:

  1. Процедуры покупки недвижимости через жилищный строительный кооператив проводятся без государственной регистрации. Данный факт позволяет проводить мошеннические махинации (например, двойная продажа квартиры).
  2. ЖСК нельзя привлечь к ответственности, если сроки застройки будут нарушены или обнаружатся дефекты строительства. Участники только могут переизбрать руководство, но подвергнуть каким-либо санкциям саму компанию нет.
  3. В договоре нельзя прописать конечную стоимость жилплощади.
  4. Регулирование процесса продаж недвижимости через ЖСК представляется недостаточным. Оно производится по средствам ЖК РФ, а не Федеральными законами.

На видео о жилищно-строительных кооперативах

Несмотря на имеющиеся недостатки, ЖСК сегодня набирает в нашей стране все большую популярность (по статистике доля таких застройщиков растет каждый месяц). Участникам рекомендуется перед подписанием внимательно изучить договор на наличие «подводных камней». Оптимальным решением выглядит заказать услуги юриста «в складчину» с другими участникам кооператива.


Добавить ответ