Общие вопросы по квартире

На что обратить внимание в ФЗ 214 о ДДУ


Долевое строительство – распространенный и доступный способ приобрести современное качественное жилье. Особенностью подобной покупки является финансирование будущих собственников работ по возведению на любом этапе строительства. Прежде, чем обрести право на построенный жилой объект, покупателя ожидает множество рисков от недобросовестных застройщиков, а также при наступлении форс-мажорных обстоятельств. Защитить покупателей и регламентировать процесс привлечения денежных средств на долевое строительство — такова суть ФЗ-214 «О защите дольщиков».

Предназначение закона

Закон №214-ФЗ был принят в 2004 году, однако в процессе его внедрения потребовались корректировки и дополнения. Последние изменения были внесены в закон в 2014 году, а целью новых правил стало обеспечение дольщиков полноценной правовой и финансовой защитой во время возведения многоквартирного дома и в момент передачи его владельцам.

Основной задачей закона стало обеспечение российских граждан полноценной защитой на случай нарушений со стороны застройщика. Следует учитывать, что действие закона распространяется только на тех покупателей, которые заключили договор о долевом строительстве (сокращенно, ДДУ) со строительной компанией, ответственной за возведение жилого дома. Никакие иные правоотношения между застройщиком и будущим собственником не могут быть защищены ФЗ-214.

Принимая решение о приобретении жилья на определенном этапе строительства, следует сразу исключить такие варианты оформления отношений, как предварительный ДКП (договор купли-продажи).

Фактическая реализация мер защиты выразилась в принятии ряда положений, ужесточающих требования к девелоперам, а также установлении законных прав дольщиков в отношении определенных квартир.

Основная защита касается финансовой ответственности застройщика. Так, при нарушении строительной компанией сроков исполнения работ по возведению и сдаче дома к эксплуатации, на основании заключенного ДДУ и согласно положений ФЗ-214, застройщик обязан не только вернуть средства покупателю, но и уплатить пени с процентами. Со стороны дольщиков есть право изменить срок исполнения обязательств со стороны строительной компании.

Рекомендации будущим дольщикам

Если гражданин решил финансово участвовать в строительстве жилого здания, вложить средства в покупку квартиры на определенном этапе возведения, следует внимательно ознакомиться с перечнем действующих в регионе застройщиков и узнать условия приобретения строящегося жилья. Если девелопер настаивает на подмене предварительным ДКП договора о долевом участии, следует сразу исключить компанию из списка потенциальных строителей.


Заключив предварительный договор, покупатель не обеспечивается законными гарантиями, а исход дела будет зависеть от желаний и возможностей строительной компании. Любой законопослушный застройщик должен предоставить своим клиентам дополнительные гарантии исполнения условий договора в нужный срок, в полном объеме и должного качества.

Кроме того, ДДУ должен быть зарегистрирован государственными органами, оформляется в письменной форме. Это исключает возможность мошеннической продажи одного и того же объекта нескольким покупателям, как это может происходить по предварительному договору, не нуждающемуся в госрегистрации.

Требования к договору о долевом строительстве

Государство устанавливает требования к содержанию и составу договора, который будет признан юридически значимым.

К обязательным положениям договора относят следующие пункты:

  1. Предмет договора.
  2. Срок исполнения обязательств по передаче конкретной площади.
  3. Стоимость и порядок оплаты.
  4. Гарантии со стороны девелопера.
  5. Меры обеспечения по выполнению условий договора строительной компанией.

Следует уделить внимание положениям, касающимся возврата средств покупателю на случай нарушения исполнителем условий договора. Рекомендуется включить пункты по возврату не только основной суммы, но и уплаченных процентов и пени.

Если истребовать средства с заказчика придется в суде, нужно быть готовым к тому, что на урегулирование вопроса могут уйти годы, в течение которых недвижимость вырастет в цене, и за ту же сумму покупатель уже не сможет купить равностоящее жилье.

Реализация закона на практике


Согласно последней редакции закона, строители теряют возможность продажи площадей несуществующих на бумаге квартир. Если ранее покупатель приобретал квадратные метры при отсутствии разрешительных документов и согласованного проекта, теперь такой риск исключен на основании закона.

По новым правилам застройщик должен выполнить предварительную подготовку накануне продаж:

  • оформить разрешительную документацию на строительство;
  • принять меры по публикации проекта;
  • иметь в наличии оформленные документы на землю, в границах которой будут производиться работы.

Все документы, касающиеся будущей застройки, должны быть доступны всем гражданам. Будущие собственники должны иметь возможность узнать детали застройки, выявить достоинства и недостатки будущего объекта, проверить законность строительных работ и наличие разрешений.

Без исполнения данных действий, деятельность застройщиков невозможна. Если условия договора с дольщиком не исполняются, к застройщику предъявляется требование устранить дефекты и нарушения. Дольщик вправе требовать снижения цены приобретаемой собственности, возмещения затрат на ремонт, выплате штрафа.

Следует иметь в виду, что положения ФЗ-214 действуют только в отношении квадратных метров, приобретаемых в качестве жилья. Общедомовая собственность, ее качество и состояние законом не защищены. Таким образом, при выявлении строительных дефектов на лестничных пролетах, общих площадках и т.д., добиться качественного исполнения от застройщика будет сложно.

Несмотря на различные меры защиты, обеспечить полную правовую защиту интересов собственников трудно. Даже если строительные работы выполнены некачественно, компенсационные выплаты от застройщика получить сложно. В случае задержки сроков завершения строительства, покупатели вынуждены ждать в течение нескольких лет.

Средства, которые были уплачены девелоперу много лет назад, теперь недостаточны для покупки аналогичного жилья ввиду постоянного роста цен. Фактически, дольщики остаются заложниками ситуации, надеясь на порядочность строительной компании.


Обязательства застройщиков

В федеральном законе определяются все основные моменты, касающиеся регулирования отношений исполнителя и заказчика.

Обобщенно обязанности застройщика включают следующие действия:

  1. Получить разрешительную документацию.
  2. Предоставлять полную информацию об объекте и этапе его возведения.
  3. Ознакомить каждое заинтересованное лицо с проектной документацией.
  4. Использовать в строительстве собственные капиталовложения, от одной трети всего бюджета.
  5. Средства дольщиков могут быть использованы только на строительство конкретного объекта.
  6. В договоре фиксируются окончательные расчеты: цена, стоимость, а также условия невозможности привлечения дополнительных средств от дольщиков, свыше оговоренной в документе суммы (как это бывает в жилищно-строительных кооперативах).
  7. ДДУ подлежат обязательной регистрации с ФРС, исключая случаи мошенничества.
  8. Застройщик должен неукоснительно соблюдать сроки, а в случае нарушений – обязан уплатить штрафы.

Кроме того, по закону, дольщик имеет право:

  • продать свои права на объект, заключив договор уступки прав, тем самым, выходя из проекта;
  • требовать устранения дефектов за счет строительной компании, либо снижения стоимости жилья ненадлежащего качества;
  • прекратить действие договора по собственно инициативе, предъявив требование вернуть оплату с процентами, если будет установлен факт неисполнения застройщиком своих обязательств.

В свою очередь, исполнитель гарантирует качество работ на срок от 5 лет и более, а также несет страховую ответственность перед дольщиком, оформляя страхование гражданской ответственности, отчисляя определенный процент на счет компенсационного фонда, организуя расчеты через счета эскроу.

Если застройщик не выполнил свои обязательства, могут быть предъявлены требования в отношении залогового обеспечения, которым выступает земельный участок под МКД. Данная мера возможна в ситуации банкротства или установления факта «недостроя».

На видео о законе о долевом строительстве

Таким образом, условия по ФЗ-214 для застройщиков не оставляют шансов избежать ответственности за надлежащее исполнение строительных работ, минимизируя риски лиц, заключивших договор о долевом строительстве.


Добавить ответ