Покупка квартиры

Какие документы нужны при сделках с квартирой?


Приобретение квартиры, в какой бы форме оно не было выражено, всегда связано с определенными рисками. Компенсировать их призвана тщательная проверка всех документов, которые предоставляет продавец или посредник – причем неважно, будет это физическое или юридическое лицо, например, застройщик.

При этом важно следить не только за правильностью оформления документов, но и за достаточным их количеством. На каждом этапе приобретения квартиры понадобятся разные бумаги.

Предварительные сделки

Предварительные сделки при покупке квартирыПокупке квартиры обычно предшествует этап заключения предварительных сделок, в результате которого заключается предварительный договор купли-продажи или договор задатка либо аванса. Все они различаются по форме и обязательствам для сторон. Однако в них есть общее. Они:

  • Обязывают стороны заключить основной договор купли-продажи в определенный срок.
  • Определяют предмет договора (то есть квартиру).
  • Определяют стоимость сделки.

Кроме того, на предварительном этапе необходимо собрать все документы и справки на квартиру, в частности:

  • В управляющей компании: о количестве зарегистрированных жильцов и об отсутствии задолженности.
  • В Росреестре: об отсутствии обременений на жилище.

Предварительный договор купли-продажи

В этом договоре прописываются все те условия, которые впоследствии будут перенесены в основной документ. Так, в нем расписаны порядок оплаты, права и обязанности продавца и покупателя с небольшими дополнениями: к примеру, обязательно будет добавлен пункт об обязательном заключении основного договора в определенный период.

Как и основной договор, предварительный требует привлечения большого количества документов. Понадобятся:

  • Паспорта и свидетельства о рождении всех участников сделки, в том числе посредников.
  • Доверенность на право подписи или выполнение посреднических действий.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру: договор купли-продажи, договор дарения, договор приватизации, свидетельство о вступлении в наследование и так далее.
  • Свидетельство о регистрации права на недвижимость.
  • Кадастровый паспорт с экспликацией (для составления подробного описания предмета сделки).
  • Выписка из Росреестра об отсутствии обременения на квартиру.
  • Оценка квартиры.
  • Разрешение на перепланировку из БТИ (если она была произведена).
  • Разрешение органов опеки и попечительства (если в сделки участвуют несовершеннолетние).
  • Номер сберегательного счета или сберкнижки (если туда будут переводиться деньги, к примеру, аванс или основная сумма).

Это стандартный пакет документов, который в большинстве случаев понадобится для совершения основной сделки. Вместе с тем, для составления предварительного договора не обязательны такие документы, как кредитный договор с банком, справка из ЖЭУ об отсутствии задолженности, технический паспорт, согласие супруга на сделку и некоторые другие, которые для завершения основной сделки представить будет необходимо.

Обычно составление предварительного договора доверяют опытному юристу, чтобы исключить все возможные неприятности. Список документов он запросит сам, в их состав могут войти другие документы или могут быть исключены какие-то из перечисленных.

Договор задатка и авансовое соглашение


Договор задатка и авансовое соглашениеВ качестве дополнительного документа к предварительному договору нередко составляется договор задатка или аванса. Задаток выгоднее покупателю, так как в случае, если продавец откажется от своих обязательств, он должен будет вернуть второй стороне двойную сумму задатка.

Если же заключен договор аванса, то при расторжении сделки стороны останутся при своих независимо от обстоятельств.

Для составления любого из этих договоров понадобятся документы:

  • Паспорта сторон. Нужно только по одному паспорту продавца и покупателя, даже если участников сделки несколько.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру.
  • Свидетельство о регистрации права собственности.
  • Расписка в получении денежных средств.

Договор задатка или аванса не могут заключать несовершеннолетние. От их имени могут действовать только родители или опекуны.

Договор дарения

Под дарением подразумевается добровольная и безвозмездная передача имущества в пользование и распоряжение другому лицу. Передать в дар можно любое имущество или его часть, в том числе квартиру или долю в квартире. Такие сделки в нашей стране нередки, особенно, внутри семьи – например, чтобы укрупнить долю детей в квартире.

Для оформления договора дарения понадобятся документы:

  • Удостоверяющие личность участников сделки – паспорт или свидетельство о рождении.
  • Подтверждающие право владения недвижимостью – договоры и справки.
  • Свидетельство о регистрации права собственности.
  • Кадастровый и технический паспорт на квартиру.
  • Справка из БТИ об указании инвентаризационной стоимости недвижимости (аналог оценки).
  • Справки из управляющей компании.
  • Согласие супругов дарителя и одаряемого на отчуждение и, соответственно, приобретение недвижимости.
  • Акт приема-передачи квартиры.

Несовершеннолетним может быть только одаряемый. Дарить свое имущество ребенок пока не может.

Количество договоров дарения зависит от количества дарителей. То есть каждый из них должен составить свой договор.

Договор мены

Документы, необходимые при договоре меныПод договором мены чаще всего подразумевают обмен одной квартиры на другую с доплатой или без нее. В связи с этим список документов несколько расширяется. Так, понадобятся:


  • Паспорта участников обмена (несовершеннолетние такой договор совершить не могут).
  • Доверенность, если участвует посредник.
  • Кадастровые и технические паспорта обеих квартир.
  • Правоустанавливающие документы на обе квартиры.
  • Свидетельства о регистрации права собственности.
  • Оценка стоимости квартир.
  • Выписки из БТИ, Росреестра, ЖУЭ и прочие справки.
  • Согласие супругов участников сделки на совершение обмена.
  • Акт приема-передачи квартиры.

Договор ренты

Для каждого из участников сделки документы будут разные. Для рентодателя:

  • Паспорт.
  • Документы на квартиру и все необходимые справки.
  • Согласие супруга или супруги.

Для рентополучателя:

  • Паспорт.
  • Согласие супруга или супруги.
  • Подтверждение платежеспособности: налоговая декларация за прошлый год, справка о зарплате, выписка по счету и так далее.

Если условия ренты включают в себя условия пожизненного содержания инвалида или пенсионера, то будущему владельцу недвижимости надо будет заручиться согласием органов опеки и попечительства.

Если квартира берется у застройщика

Покупка квартиры у застройщика: необходимые документыУ застройщика квартира может приобретаться разными путями. Все зависит от характера сделки. В зависимости от типа договора понадобятся разные документы.

Договор переуступки – один из самых популярных типов договора. Для его составления понадобятся:

  • Письменное согласие застройщика о переуступке прав требования (будет получено после направления письменного уведомление).
  • Разрешение на строительство застройщику и лицензия его компании на осуществление строительных работ.
  • Договор с застройщиком, дополнительные соглашения с ним.
  • Документы, подтверждающие произведенные оплаты (чеки, квитанции и так далее).
  • Паспорта сторон.

Если составляется договор передачи пая, то пакет документов минимальный. Для его оформления понадобится только:

  • Паспорт.
  • Договор покупки пая.
  • Договор с застройщиком.
  • Устав ЖСК.

При покупке пая таким образом велики риски, что покупателя обманут, так что нужно внимательно читать все документы.

Под договором займа подразумевается, что юридическое лицо занимает у клиента деньги на свои нужды, а расплачивается с ним квартирой после определенного времени. Тут понадобятся:

  • Паспорт заимодавца.
  • Свидетельство о регистрации юридического лица.
  • Расписка в передаче денег.
  • Документы, подтверждающие владение юридическим лицом недвижимостью.

Юридическое лицо может представить документы, которые указывают на будущее владение недвижимостью, например, разрешение на строительство и проектную документацию дома.

Договор залога

Если в качестве залога по такому договору выступает квартира, нужно внимательно проверить все документы:

  • Паспорт владельца квартиры.
  • Документы, подтверждающие право владения недвижимостью.
  • Выписки из БТИ, ЖЭУ и Росреестра, позволяющие однозначно установить правовой статус квартиры.
  • Оценку квартиры (чтобы стоимость жилища была сопоставима с размером залоговых средств).

Жилищный сертификат

Жилищный сертификат на приобретение квартирыТакой документ получают военнослужащие и сотрудники силовых ведомств, которые признаны нуждающимися в получении жилья, «чернобыльцы», «байконуровцы» и некоторые другие категории граждан. Для его оформления понадобятся:

  • Рапорт.
  • Паспорт или другое удостоверение личности.
  • Документы, подтверждающую принадлежность заявителя к льготной категории граждан.
  • Документы об установленных родственных отношениях с членами семьи.
  • Выписка из домовой книги.
  • Подтверждение доходов.
  • Обязательство о сдаче жилого служебного помещения после покупки новой квартиры.

После завершения сделки

После подписания договоров и регистрации квартир наступает момент окончательного расчета и передачи объекта сделки – то есть недвижимости.

Расписка при покупке квартиры составляется, чтобы зафиксировать факт передачи денег. Для ее составления понадобятся:

  • Паспорта сторон.
  • Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру.
  • Договор купли-продажи квартиры.

Расписка составляется в одном экземпляре в письменном виде и хранится у покупателя.

Акт приема-передачи подписывается после того, как покупатель осматривает квартиру и признает, что ее состояние соответствует условиям договора. Для составления акта понадобятся:

  • Паспорта.
  • Договор купли-продажи.

Налоговая декларация

Налоговая декларацияПри сдаче налоговой декларации и продавцу, и покупателю необходимо приложить к ней следующие документы в зависимости от их наличия:

  • Копию договора купли-продажи, дополнительных соглашений, акта приема-передачи.
  • Копию погашенного свидетельства о регистрации права собственности.
  • Расписку.
  • Заявление на получение налогового вычета.



Добавить комментарий