Приобретение собственного жилья в советские годы не было невыполнимой задачей. Сейчас же квартиру «с нуля» могут позволить себе только очень обеспеченные люди. Россияне же со средним или низким достатком могут позволить себе жилье только в кредит. Но даже ежемесячные выплаты не всегда по силам молодой семье. Зачастую именно вынужденное безденежье становится причиной распада брачных отношений. И в этих условиях необходимо заранее обезопасить свое жилище, заручившись согласием супруга на покупку квартиры и обусловив разделение жилья в случае развода.
Как купить квартиру молодой семье
Для молодой семьи взятие займа зачастую остается единственным выходом, чтобы обрести свой угол. Но потребительские кредиты оказывают невыгодными:
- Cлишком большая процентная ставка.
- Короткий срок кредитования.
- Ограниченное количество возможных созаемщиков.
Все эти условия, с одной стороны, ограничивают максимально возможный размер самого займа, а с другой стороны, делают ежемесячный платеж для молодой семьи совершенно неподъемным.
Единственным реальным выходом остается взятие ипотеки по программе «Молодая семья – доступное жилье». Она предлагает:
- Пониженную процентную ставку. То есть переплата будет не столь значительная.
- Длительный срок кредитования (до 20 лет). Это позволяет уменьшить размер ежемесячных платежей.
- Большое количество созаемщиков. Некоторые банки позволяют привлечь до 5 созаемщиков.
- Гибкие условия. В договоре предусмотрена возможность реструктуризации кредита, предоставления «кредитных каникул», пониженные штрафные санкции за просрочку платежа и так далее.
- Возможность досрочного погашения платежа материнским капиталом. Допускается также использование субсидии в качестве первоначального взноса.
Как видно, ипотека предлагает довольно привлекательные условия для покупки своего жилья.
У каждого банка детали программы отличаются, при этом не все банки программу поддерживают, так что будет нелишним уточнить в отделении условия льготного кредитования.
Вместе с тем ипотека подразумевает долгосрочные обязательства, поэтому и требования к потенциальным заемщикам довольно жесткие. И без согласия второго супруга такой кредит оформить просто невозможно.
Разрешение супруга на покупку квартиры
Банки хотят гарантий – это понятно. Разрешение супруга будет гарантией, что семья приняла решение о взятии кредита совместно, никто ничего не утаивал друг от друга. Более того, многие банки обязывают супруга выступать созаемщиком, то есть брать на себя те же кредитные обязательства. В случае, если основной плательщик не сможет погашать платежи, вносить их и выплачивать долги придется супругу.
Разрешение супруга понадобится и в Регистрационной палате при оформлении права собственности. Это дает гарантию государству, что сделка имеет «белый» характер, и никто из супругов не пытается обзавестись недвижимостью втайне от другого.
Тот же документ нужно будет предъявить в налоговой при подаче декларации, а также он может в некоторых случаях понадобится в Пенсионном фонде при распоряжении средствами материнского капитала.
Возможна выдача разрешения на покупку:
- Определенной квартиры. Тогда указывается конкретный адрес и описание квартиры.
- Любой квартиры на условиях супруга (супруги).
- На продажу и одновременную покупку квартиры.
Оформляется разрешение у нотариуса. Стоимость оформления составляет около 1000 рублей в зависимости от установленных тарифов. Написанное от руки разрешение и заверенное только подписью самого автора юридической силы не имеет.
Помимо разрешения супруга, на покупку квартиры может понадобится разрешение органов опеки и попечительства.
В каких случаях требуется разрешение опеки
Разрешение опеки требуется во всех случаях, если в сделке участвуют несовершеннолетние. Так, оно обязательно потребуется при продаже и одновременной купле квартиры, если в продающейся квартире в числе собственников были дети. Чтобы получить разрешение, родители должны будут выделить детям в новой квартире равнозначную или большую площадь.
При взятии ипотеки в таких случаях наступают проблемы. Не каждый банк согласится выделять детям долю в ипотечной квартире. Ведь если у родителей не будет денег, чтобы заплатить очередной взнос, банк не получит ни денег, ни квартиры: арестовать он жилье не сможет, так как это ущемит права несовершеннолетних детей. Поэтому для банка это лишний риск.
Во всех остальных случаях – при отчуждении имущества, при передаче имущества несовершеннолетнему в собственности по договору дарения или завещания и так далее – с 2005 года обязательное разрешение органов опеки не требуется. Если оно потребуется, компетентные органы оповестят об этом заявителей.
Брачный договор при покупке квартиры
Еще один существенный риск для банка – развод плательщиков. Согласно договору, супруги обязаны будут продолжать платить ипотеку равнозначными взносами, то есть их платежи делятся 50/50. На практике же бывает, что один из супругов (как правило, проживающий отдельно) отказывается вносить свой платеж, аргументируя это тем, что он уже там не живет, к тому же он еще платит алименты. В результате копится задолженность.
Выходом может быть предъявление банку брачного договора, в котором четко прописано, как будут:
- Погашаться займы.
- Распределены доли в квартире в случае развода.
Этот документ лучше предъявить на первоначальном этапе, когда семья только обращается в банк, вместе с разрешением супруга на покупку квартиры на любых условиях. Представление этих бумаг увеличит шансы на предварительное одобрение займа.
Квартира, приобретенная до брака и во время брака
Важным пунктом в договоре будет ситуация с квартирой, приобретенной до брака. Так, к примеру, если ипотека была взята за год до брака, то квартира по закону будет считаться собственностью только одного супруга. В случае развода он должен будет сам продолжать платить все взносы в полном объеме, а супруге должен будет выплатить компенсацию – половину всех внесенных платежей в период брака.
Даже если для погашения кредита использовался материнский капитал, то такая квартира не будет считаться совместно нажитой собственностью.
Если супруги брали квартиру во время брака, то тут ситуация более ясная: такое жилье будет считаться совместно нажитым имуществом. А вот если ипотеку супруги погасили в период брака, то тут все зависит от распределения долей. Если собственник выделил долю в жилище второй половинке и детям, то они будут считаться совладельцами недвижимости. Если же нет, то возможны судебные споры и тяжбы.
Чтобы избежать разногласий во всех этих вопросах, целесообразно:
- Заручаться согласием супруга на покупку и продажу квартиры.
- Получать разрешение органов опеки на проведение любых действий, затрагивающих интересы несовершеннолетних .
- Составлять брачный договор с подробным описанием разделения недвижимости после развода.