Большая часть зданий жилого фонда была построена много лет назад и с течением времени стала нуждаться в восстановлении исправности объектов. В зависимости от степени ветшания встает вопрос о ремонте. Капитальный ремонт – это мероприятия, направленные на восстановление технического состояния, при которых объект признается пригодным к эксплуатации.
В настоящее время наблюдается сильный износ фонда недвижимости, что приводит к потребности в действиях по улучшению жилья.
Что такое капитальный ремонт
Гражданский Кодекс определяет понятие капитального ремонта как работ, связанных с восстановлением конструкции, ее элементов, замену инженерных сетей, некоторых несущих элементов.
Задачи капитального ремонта:
- привести объект в пригодное к эксплуатации состояние;
- устранить проблемы с изношенными частями здания;
- провести восстановительные мероприятия с заменой устаревших частей аналогичными или более современными элементами.
В зависимости от технических особенностей предпринимаются действия по модернизации объекта с целью обеспечить собственникам более рациональное и эффективное использование.
В отличие от текущего ремонта, называемого также косметическим, капремонт по объемам выполняемых работ и затрат значительно выше. При косметическом ремонте не происходит существенного улучшения состояния здания, вносятся лишь небольшие корректировки, способствующие улучшению качества эксплуатации жилья.
Капитальный ремонт оправдан, когда какой-либо объект перестает отвечать сантехническим нормам, установленным на уровне российского законодательства. Если устранить неисправности мелким ремонтом невозможно, проводят целый спектр работ с привлечением значительных денежных затрат.
Таким образом, целью капитального ремонта служит улучшение качества здания с заменой важных узлов, элементов конструкций.
В процессе выполнения капремонта осуществляются следующие действия:
- замена ветхих элементов стен, перегородок;
- монтаж новых дверей;
- выравнивание, корректировка конструкции перегородок;
- устранение неисправностей в действующем сантехническом оборудовании, замена более современными устройствами;
- работы по утеплению и гидроизоляции;
- благоустройство участка земли около МКД.
Данные действия всегда связаны с существенными изменениями конструкции, улучшению ее качественных характеристик.
Капитальный ремонт включает в себя следующие направления, различные по объему и охвату работ:
- Комплекс ремонтных работ по восстановлению поврежденных частей дома, в результате которого состояние объекта должно прийти в соответствие с нормами эксплуатации и строительства.
- Выборочные мероприятия по замене отдельных элементов конструкции здания и участков коммуникаций. Работы в данном направлении выполняются тогда, когда комплексный ремонт невозможен или значительно осложнен – отдельные части здания угрожают безопасности остальной конструкции, выполнение комплексного ремонта экономически нецелесообразно либо приведет к невозможности эксплуатации дома на период работ.
В отдельную категорию вынесен аварийный ремонт, выполняемый с целью восстановления ущерба, нанесенного объекту капитального строительства вследствие чрезвычайных ситуаций.
Аварийные здания подлежат капремонту, только если существует реальная угроза жизни жильцов, ожидающих сноса дома.
Определение потребности в капремонте здания
Требуется ли по закону капремонт тому или иному зданию, можно узнать из нормативов, установленных на уровне федерального законодательства.
Работы производят при достижении объектом определенного уровня износа:
- 30-70% для объектов из камня;
- 65% для деревянных домов.
Спустя 30 лет после сдачи объекта в эксплуатации проводят полный капитальный ремонт, выборочно ремонтные работы выполняют каждые 20 лет. При определении продолжительности службы многоквартирного дома без капремонта, исходят из тех материалов, которые были использованы при возведении.
В зависимости от того, какой элемент здания ремонтируется, устанавливают следующие сроки:
- фундамент, лестницы, балконы и стены – через 30-80 лет после начала эксплуатации;
- двери, окна, кровля – каждые 10-30 лет.
- внутренняя отделка – по мере износа, каждые 3-30 лет.
Способ определения
Потребность в капремонте предварительно определяется на основании техпаспорта всего объекта.
Выявлением потребности в капремонте занимается специальная комиссия, уполномоченные специалисты техслужб, на основании результатов осмотра здания.
Как правило, внимание уделяют следующим параметрам:
- Техническое и санитарное состояние подвала.
- Состояние систем отопления, фундамента, инженерных коммуникаций.
Решение о капремонте должно приниматься на общем собрании собственников МКД. Оформив решение собрания, ТСЖ занимается организацией работ – наймом подрядчиков, специалистов и т.д.
Финансирование капремонта
Обязанность осуществления затрат на капитальный ремонт по закону возлагается на собственников помещений, квартир в МКД. За их счет финансируются работы по восстановлению и модернизации общедомового имущества. Бюджет на капремонт складывается из ежемесячных платежей жильцов, собранных в особом фонде.
Предусмотрены следующие варианты сбора средств:
- Открывается отдельный счет в банке со сбором средств исключительно по конкретному дому и дальнейшим расходом на ремонт в нем.
- Средства жильцов аккумулируются на коллективном счете региональной организации, уполномоченной организовывать работы по капремонту в конкретном субъекте Федерации. Платеж на ремонт устанавливается в регионах самостоятельно.
На видео о действии закона о капитальном ремонте
Таким образом, все действия по капитальному ремонту осуществляются на основании тщательной проверки состояния дома, с учетом действующих нормативов и требований, за счет фонда, объединяющего ежемесячные взносы собственников. В процессе реализации положений закона о проведении капитального ремонта возникает множество нарушений и отклонений от норм.