Перед тем, как составить договор купли-продажи земельного участка и собирать документы, нужно проверить все параметры потенциальной покупки. Это позволит выяснить, какие достоинства или недостатки имеет выбранный участок. Перед сделкой нужно проверить категорию покупаемой земли, наличие ограничений, а также возможность подключения коммуникаций. Особенно, когда речь идет о покупке участка для строительства дома.
Предмет договора
Купля-продажа — это распространенный вид сделок. Предметом сделки может стать как объект движимого, так и недвижимого имущества. Каждый имеет свои отличительные особенности.
На какие моменты следует обратить внимание, покупая участок земли:
- Не все земли могут покупаться или продаваться. Все территории делятся на 7 категорий, которые обязательно указываются в кадастровом паспорте. Есть категории, которые невозможно купить или продать, например, особо охраняемые земли. В основном, объектами продажи являются сельскохозяйственные территории и земли населенных пунктов.
- Обращаем внимание на наличие адреса и четких границ.
- По российскому законодательству продать или купить можно только те участки, которые зарегистрированы в кадастровом списке.
- Земельный участок нельзя продать, если он находится под обременением. Самой распространенной формой обременения является залог. В этом случае продать участок удастся при согласии залогополучателя.
Для того, чтобы узнать полную информацию о предмете будущей покупки, нужно ознакомиться с кадастровым паспортом. Можно попросить об услуге покупателя или, если это невозможно, заказать выписку из кадастрового паспорта самостоятельно. Чтобы получить такую информацию, необязательно являться владельцем земельного участка.
Информация о каждом объекте недвижимости хранится в Росреестре и большая ее часть является открытой. Посмотреть категорию земли, наличие регистрации и обременения можно на сервисе сайта Росреестра — публичной кадастровой карте.
Эти сведения предоставляются абсолютно бесплатно и служат гарантией защиты от мошенников. При желании можно получить расширенную информацию на том же сайте. Для этого тоже не потребуется спрашивать разрешения собственников земельного участка. Выписка из кадастрового паспорта будет платной. При оплате госпошлины можно получить электронный или бумажный документ через 5 дней.
Предварительное соглашение
Перед тем, как составлять договор, нужно подумать и взвесить свое решение. Этому может поспособствовать предварительное соглашение. Такой вид контракта рекомендуют для того, чтобы получить гарантии, что все устные договоренности будут соблюдаться.
Составление промежуточного договора является не обязательным, а желательным. Его содержание:
- основные моменты будущей сделки;
- обязательства сторон;
- права сторон;
- ответственность сторон за нарушение любого положения, записанного в предварительном договоре.
По форме документ напоминает основное соглашение, только без пакета документов. Это послужит залогом того, что стороны не изменят своего решения под воздействием обстоятельств. События могут развиваться по-разному: покупатель может найти участок намного лучше и по такой же цене, а продавец может найти того покупателя, который способен заплатить больше.
Чтобы устные договоренности не были расторгнуты и заключают предварительное соглашение. Оно удерживает стороны в рамках обязательств до окончания сбора документов. Получая гарантии, покупатель и продавец отказываются от дальнейших поисков.
Основания купли-продажи
Соглашение о купле-продаже может быть подписано только при наличии всех документов. Продавцу нужно собрать весь пакет. В него входят:
- паспорт владельца земельного участка;
- правоустанавливающие документы;
- на основании каких обстоятельств возникло право собственности (например, документ о наследовании);
- кадастровый паспорт на землю.
Если участок имеет двух владельцев-супругов, то в качестве продавца выступает один собственник. Другой — должен заверить у нотариуса письменное подтверждение своего согласия на сделку.
При невозможности самому собственнику присутствовать при заключении соглашения, от его имени должен действовать представитель. В этом случае к документам прибавляется доверенность, которая оформлена по всем правилам у нотариуса.
Заключение договора
По действующему законодательству сделки такого рода могут оформляться без нотариуса. Подписывается договор, который не требует нотариального подтверждения.
Исключением служат те соглашения, которые:
- подписываются несовершеннолетним гражданином (младше 18 лет);
- подписываются частично дееспособным владельцем земельного участка;
- в том случае, когда участок имеет несколько собственников, один из которых желает продать принадлежащую ему долю.
Эти исключительные случаи обязательно нуждаются в присутствии нотариуса. Он проверяет сделку на предмет законности, наличие всех документов и заверяет договор. После этого права, полученные при заключении договора купли-продажи, нуждаются в государственной регистрации.
Регистрация в Росреестре
Для того, чтобы данные о новом владельце внесли в госкадастр, нужно собрать и предъявить документы в местное отделение Росреестра. Это необходимо сделать после заключения договора, который будет основанием регистрации и смены собственника.
Если договор с пакетом документов и заявлением не был предоставлен в Росреестр, то соглашение считается недействительным, поскольку отсутствуют права собственника на землю, зарегистрированные в органах госрегистрации.
Основанием для регистрации сделки является заявление, предоставляемое в территориальное подразделение Росреестра, к которому относится реализуемый земельный участок.
Необходимо дополнительно собрать следующие документы:
- паспорт кадастровый;
- договор купли-продажи;
- бумага о передаче участка земли от одного лица другому;
- паспорта обоих сторон;
- квитанция об оплате госпошлины;
- заверенный нотариусом договор отчуждающей стороны.
После сбора всех бумаг, нужно обратиться в отделение Росреестра. Предъявив бумаги сотруднику государственного учреждения, нужно узнать, когда будет готова справка на владение собственностью. Специалист оповестит о дате следующего визита.
После того, как нужный документ будет готов, необходимо обратиться в отделение УФМС по месту жительства. При этом нужно иметь:
- паспорт;
- справку, которую выдали в Росреестре;
- кадастровый паспорт;
- квитанция об оплате госпошлины.
После этого вы получите на руки свидетельство о праве собственности на землю, которое сделает вас владельцем купленного участка официально.
На видео об оформлении договора
Оформление сделки купли-продажи – довольно долгая и непростая процедура, которая не заканчивается подписанием договора. Чтобы зарегистрировать купленную землю, придется пройти еще несколько инстанций.