Дарение квартиры – один из популярных способов передачи прав на недвижимость в современном обществе. Подобные сделки по закону являются безвозмездными и безусловными, однако для собственной защиты владельцы квартиры могут оформлять договора дарения с правом пожизненного проживания. Оформление такого документа имеет некоторые особенности и нюансы.
Суть документа согласно законодательным нормам
Дарственная на квартиру – документ, подтверждающий переход прав на неё другому лицу без взимания платы (статья 572 ГК). Акт передачи квартиры может сопровождаться различными спорными моментами и недоразумениями.
В отличие от завещания, договор дарения предполагает переход прав собственности не объект ещё при жизни бывшего владельца. В материальном плане такой договор не может предполагать передачу каких-либо средств за недвижимость дарителю, но включить пункты, содержащие нематериальные условия в него закон позволяет.
Дарственная с правом пожизненного проживания в квартире дарителя предполагает возможность использования по назначению переданного в дар другому лицу объекта его прежним владельцем. Фактически квартира становится собственностью одариваемого, но за дарителем сохраняется право проживания в ней до самой смерти.
От простой дарственной договор с обременением отличается по следующим позициям:
- Даритель не обязан покинуть помещение после сделки, и может продолжить жить в нём.
- Сохраняется регистрация дарителя по данному адресу.
- Даритель может распоряжаться объектом в рамках существующих пунктов договора.
По закону такой вид договора сходен с договором пожизненного содержания с иждивением. Отличается он отсутствием необходимости выплаты ренты дарителю. Таким образом, данный вид договора соответствует Законам РФ и имеет полную юридическую силу.
Что даёт договор его сторонам
Договор дарения с правом пожизненного проживания в квартире выгоден обеим сторонам сделки. Даритель гарантированно оставляет за собой место проживания и прописки, при этом освобождается от уплаты налога на недвижимость, взносов на капремонт, содержание общего имущества МКД, а в некоторых случаях и от оплаты ЖКУ. Для граждан с низким уровнем дохода это существенная экономия денежных средств. При этом договор может содержать условия расторжения сделки в случае нарушения второй стороной данных условий.
В свою очередь новый владелец недвижимости получает право распоряжения ею на своё усмотрение, при этом он не обязан содержать дарителя и передавать квартиру его родственникам после его смерти. Срок пользования квартирой ограничен продолжительностью жизни дарителя, а поскольку в этой роли чаще всего выступают пожилые люди, он является относительно недолгим. Родственники дарителя смогут оспорить договор только в том случае, если докажут его недееспособность при совершении сделки, а это сделать достаточно трудно.
Плюсом для нового владельца квартиры является и тот факт, что он является её единственным собственником. Такое имущество не подлежит делению, к примеру, при разводе, поскольку не считается совместно нажитым.
Если дарение с правом пожизненного проживания совершается в пользу близких родственников, стороны освобождаются от уплаты налога в ФНС. Передача квартиры постороннему лицу предполагает оплату им налога в 13% от стоимости, а для нерезидентов РФ 30 %.
Минусы договора
В то же время у такого договора есть и некоторые недостатки:
- Даритель не может рассчитывать на какую-либо материальную помощь со стороны одариваемого. Если новый владелец захочет каким-то образом отблагодарить за подарок, сделать он может это только на добровольной основе. Отсутствие материальной компенсации со стороны нового владельца недвижимости основанием для расторжения договора служить не может.
- Новый хозяин жилплощади имеет право совершать любые сделки по отчуждению. Квартиру можно продать, заложить, подарить третьему лицу, а также сдать жильё в аренду. В результате таких действий даритель может оказаться в своей бывшей квартире с совершенно посторонними людьми, и воспрепятствовать их вселению на жилплощадь он уже не сможет.
- Минусом для нового владельца квартиры является наличие у неё обременения, что существенно снижает стоимость недвижимости при продаже или аренде. Вряд ли кто-то захочет покупать или арендовать квартиру с жильцом за большую цену.
Порядок оформления
Сделка дарения с неимущественными условиями процесс, отличающийся некоторыми юридическими тонкостями, поэтомуеё оформление должно проходить в соответствии со всеми нормами законодательства.
Договор желательно составлять с участием нотариуса в обязательном присутствии обеих сторон. Строгой формы данной бумаги не существует, и составляется она в свободном стиле, но с обязательным указанием личных и паспортных данных сторон.
При оформлении договора с участием нотариуса ему предоставляются документы:
- Паспорта граждан, участвующих в сделке.
- Документы на квартиру.
- Справка о дееспособности дарителя.
Если даритель состоит в официальном браке и квартира приобретена во время его действия, для подписания договора понадобится присутствие и письменное согласие супруга.
После проверки документов и подписания договора весь пакет передаётся в Росреестр для регистрации сделки. Даритель в присутствии одариваемого пишет заявление о передаче прав на имущество. После регистрации сделки новый владелец оплачивает госпошлину в размере 2000 рублей и получает Свидетельство о собственности. Проверка документов в Росреестре проводится в течение 2-4 недель.
Сделка по передаче квартиры в дар, не зарегистрированная в Росреестре, считается не действительной.
Как составить договор дарения
Договор дарения с правом пожизненного проживания составляется в простой письменной форме и должен содержать следующие пункты:
- Дата составления.
- Место подписания.
- Данные сторон.
- Подробное описание предмета договора – объекта недвижимости.
- Информация об отсутствии обременения на объекте.
- Пункт о дееспособности дарителя.
- Пункт, прописывающий условия пожизненного проживания и сохранения регистрации в квартире дарителя.
- Порядок и условия расторжения договора.
- Прочие дополнительные условия.
- Подписи сторон.
Если даритель собирается проживать в квартире совместно с каким-либо гражданином, данное условие вносится в договор дополнительно, с указанием сроков и условий его пребывания на жилплощади. Отсутствие этого пункта позволяет новому владельцу квартиры запретить вселение посторонних лиц на свою жилплощадь.
Особенные условия в договоре дарения
Договор дарения с правом пожизненного проживания в квартире может включать в себя дополнительные пункты по взаимному согласию сторон. Касаются они порядка пользования помещением:
- Даритель может оставить за собой право владеть одной комнатой или какой-либо частью квартиры.
- Даритель может владеть всей квартирой, а подарить только комнату в ней. В этом случае во владение одариваемого полные права на недвижимость передаются только после смерти дарителя.
- После смерти дарителя владельцем квартиры становится исключительно одариваемый, но не его родственники (ст. 292 ГК).
- По договорённости сторона квартира после смерти дарителя переходит во владение третьему лицу, к примеру, ребёнку одариваемого.
Дарственная с проживанием или с пожизненным содержанием: в чём разница
Как отмечалось выше, договора дарения не могут содержать условий получения материального вознаграждения за недвижимость. Договор с пожизненным содержанием – это другой вид сделки, предписывающий конкретные условия и суммы, которые новый владелец квартиры должен выплачивать дарителю.
Если в договоре прописываются условия материального обеспечения или физического обслуживания дарителя, то он уже считается договором ренты. Такую сделку легче расторгнуть на основании невыполнения обязательств получателем дара.
Дарителю, безусловно, выгоднее прописать условия договора с иждивением, а одариваемому – с проживанием. В любом случае, данные вопросы стоит оговорить заранее, чтобы избежать в дальнейшем судебных споров и разбирательств.
Перед совершением сделки на любых условиях стоит тщательно продумать свои действия обеим сторонам. Поскольку для получателя дара условия пожизненного содержания могут стать слишком обременительными в материальном и физическом плане. Для дарителя же, при заключении договора дарения с правом проживания без материального содержания, в случае недобросовестности второй стороны, вполне существует риск остаться без крыши над головой или оказаться в некомфортной психологической обстановке. Ведь новый владелец квартиры может продать её кому угодно, не получая при этом согласия дарителя.
Договор дарения с правом пожизненного проживания в квартире – вполне законный вид сделок с отчуждением недвижимого имущества. Во избежание последующих проблем стоит составлять его при помощи опытных юристов и оформлять должным образом в соответствующих государственных органах.