В цивилизованном обществе сдача квартиры в наем представляет собой стандартную сделку по передаче помещения в возмездное пользование, которая заключается в форме договора, составленного в письменном виде. Договор является основанием для возникновения правоотношения между наймодателем и нанимателем (арендодателем и арендатором), которое ведет к появлению прав и обязанностей каждой из сторон.
Отличие понятий найма от аренды
Гражданское законодательство делает различие между понятиями «аренда» и «наем».
- Аренда — действия юридического лица в отношении жилых и нежилых помещений,
- Найм — действия физического лица в отношении только жилых помещений.
В данной статье мы будем использовать понятие найм и говорить о сдаче жилого помещения в наем одним физическим лицом другому физическому лицу.
Нужно ли заключать договор на сдачу квартиры в наем
Для чего заключать договор в случае сдачи квартиры в наем? Для того, чтобы сделать понятными и определенными права и обязанности сторон, вступивших во взаимоотношения.
Исторически возникновение договора в деловой практике людей было связано с необходимостью придать сделке публичный характер, то есть сделать ее известной всем заинтересованным лицам (при определенных условиях), помимо лиц, вступивших в правоотношение. Сделка между людьми, в том числе сдача в наем квартиры, может существовать без договора, например, в случаях доверительных или родственных отношений.
Мало кому придет в голову заключать договор сдачи в наем квартиры со своим родственником: родственника в таком случае просто пускают пожить. Однако, когда доверие стремиться к уменьшению или отсутствует, отношения между лицами, осуществляющими сделку, постепенно переходят из узкой личной сферы в сферу социального, где коммуникация строится не на доверии, а на определенных «тезисах», которые закрепляют, что можно, чего нельзя и что будет, если делать то, чего делать нельзя.
Эти публично оформленные на бумаге тезисы и являются договором.
На практике для наймодателя публичный характер договора приводит к двум следствиям:
- С одной стороны, наймодатель получает возможность в принудительном порядке требовать исполнения условий заключения договора, в том числе с использованием различных государственных институтов и структур: полиции, суда и других.
- С другой стороны, публичность договора с указанием денежного вознаграждения за сдачу в наем делает обязательной уплату подоходного налога с этого дохода.
Структура договора на сдачу квартиры в наем
Составление договора не представляет сложности и доступно любому человеку с грамотностью немного выше средней. Кроме того, в современном информационном пространстве представлено большое количество типовых договоров с теми или иными нюансами, которые можно использовать в процессе составления договора.
Если составляющий – не юрист, то не стоит сильно усложнять текст договора. В договоре нужно зафиксировать самые важные элементы возникающих правоотношений, то есть базовые условия, на которых квартира сдается.
Структурно договор на сдачу квартиры в наем представляет собой следующую последовательность:
- Дата и место совершения сделки.
- Стороны договора.
- Предмет договора.
- Права и обязанности Наймодателя.
- Права и обязанности Нанимателя.
- Порядок оплаты.
- Порядок изменения и расторжения договора.
- Иные условия.
- ФИО Наймодателя и Нанимателя, паспортные данные, подписи сторон.
Договор о найме между физическими лицами не требует нотариального, государственного, налогового или какого-либо иного заверения или регистрации.
При желании обеих сторон договор, заключенный на срок более 1 года может быть зарегистрирован в территориальном отделении Росреестра. Как правило, это никому не нужно.
Если одной из сторон в договоре является юридическое лицо, договор считается договором аренды имущества, который подлежит обязательной государственной регистрации, независимо от того, какое имущество арендуется (сдается в аренду).
Стороны и предмет договора
Стороны договора перечисляются в следующей форме:
- Наймодатель: ФИО, серия, номер паспорта, орган его выдавший.
- Наниматель: ФИО, серия, номер паспорта, орган его выдавший.
Предмет договора обозначается в следующей форме:
Наймодатель передает за ежемесячное вознаграждение в сумме, указанной в <номер пункта настоящего договора> в пользование Нанимателю <называется квартира, общая площадь, количество комнат, адрес нахождения>, принадлежащую Наймодателю на основании <свидетельства о регистрации права собственности, номер и дата выдачи>.
Права и обязанности наймодателя
К основным правам Наймодателя относятся:
- Право посещать квартиру для осмотра с установленной периодичностью и по согласованию с Нанимателем.
- Право требовать досрочного расторжения договора в случаях, если Наниматель нарушает условия договора.
К основным обязанностям Наймодателя относятся:
- Предоставить в пользование свободную квартиру, а также имущество, находящегося в ней.
- Содержать квартиру и устранять возникающие недостатки.
- Оплачивать все коммунальные платежи, включая платежи, рассчитанные по показателям индивидуальных приборов учета потребления.
- Не сдавать квартиру третьим лицам.
- Не менять условий договора, включая цену.
Права и обязанности нанимателя
Основные права Нанимателя составляют:
- Право пользования помещением одному либо заранее оговоренному кругу лиц.
- Право возмещения затрат, понесенных в связи с улучшением жилищных условий (ремонт, замена сантехники и т.д.), которые были выполнены с разрешения Наймодателя.
- Право приводить в занимаемое помещение гостей.
- Право (или отсутствие права) содержать домашний животных.
Основные обязанности Нанимателя составляют:
- Содержать помещение и находящееся в нем имущество в сохранности, поддерживать в исправном состоянии инженерные коммуникации квартиры.
- Своевременно вносить плату за пользование помещением.
- Самостоятельно и своевременно оплачивать междугородние и международные телефонные переговоры, произведенные со стационарного телефона.
- Ежемесячно сообщать Наймодателю показатели индивидуальных приборов учета потребления воды, газа, электричества.
- Возмещать причиненный имуществу или помещению вред, возникший вследствие неправильного использования.
- Не сдавать помещение в субаренду третьим лицам.
- Соблюдать правила человеческого общежития в многоквартирном доме.
Перечисленные права и обязанности не носят исчерпывающего характера и могут быть расширены дополнительными пунктами.
Видео: как заполнять договор найма жилого помещенеия
Плата по договору найма жилого помещения
В разделе «Порядок оплаты» указывается периодичность и сумма платежа за пользование помещением. Если указывается «сумма эквивалентная долларам США», то дополнительно следует уточнить, что все расчеты производятся в рублях по официальному курсу.
Помимо того, в этом разделе можно указать:
- На кого возлагается обязанность по оплате коммунальных услуг.
- Вносится ли дополнительный аванс, который подлежит возврату по окончанию срока найма.
- Возможность/невозможность изменения суммы оплаты по договору.
Нелишним будет указать, что средства за оплату должны передаваться по расписке. Это избавит нанимателя от возможных неприятностей в будущем.
Срок договора найма жилого помещения
В этом пункте указывается период времени, в течение которого действует договор, а также возможность его автоматического продления при отсутствии возражения сторон.
Если срок договора не указан, то он считается равным пяти годам.
Расторжение договора найма жилого помещения
В разделе о расторжении договора нужно указать:
- Условия для преждевременного расторжения при нарушении одной из сторон условий договора (неоплата, нанесенный ущерб имуществу, жалобы со стороны соседей, проведение несогласованного ремонта или перепланировки, изменение условий договора в одностороннем порядке, другие причины).
- Штрафные санкции за преждевременное расторжение при соблюдении одной из сторон условий договора.
- Варианты урегулирования споров между сторонами договора: внесудебные, судебные.
В этом же пункте нужно отметить форс-мажорные обстоятельства, не зависящие от воли и намерений сторон, которые могут являться основаниями для досрочного расторжения договора.
В разделе «Иные условия» может быть отмечен широкий круг обстоятельств, индивидуальный в каждом конкретном случае.