Как сдать квартиру в аренду самостоятельно без посредников

Сдача квартиры в аренду является еще одним дополнительным источником дохода для многих владельцев недвижимости. Физическим лицам сдача принадлежащих им помещений в аренду не является нарушением, если заключать со своими жильцами договор и вовремя платить налоги с полученной прибыли. Законом предусмотрена даже сдача в аренду квартиры, которая находится под залогом у банка, иначе говоря – взятая в ипотеку. Правда, с некоторыми оговорками, о которых владельцам жилплощади необходимо знать. Далее в статье подробно ответим на вопрос, как сдать квартиру в аренду.

Образцы договоров между физическими лицами:

Образцы договоров между физическим и юридическим лицом:

Содержание

Можно ли сдавать квартиру без договора аренды

Часть квартир сдается внаем без заключения соответствующего договора. Это неправомерно и грозит владельцу жилища многими неприятностями:

Неожиданный визит налоговой инспекции с выставленным штрафом. Самая крупная неприятность, с которой рано или поздно сталкивается практически любой арендодатель, работающий без договора и уплаты налогов.
Отказ в выплате компенсации со стороны страховой компании. Происходит, если квартиранты нанесли помещению или соседям какой-то ущерб, например, затопили. Если нет договора, то нет подтверждения, что в квартире кто-то жил. Более того, страховка покрывает только ущерб, который нанесен самим обладателем полиса или нанесен ему самому, а интересы третьих лиц она не учитывает.
Уход квартирантов от ответственности. Они в любой момент могут отказаться платить за проживание, и обращение в суд не даст результата. Нет договора – нет оснований для взыскания задолженности.
Претензии со стороны управляющей компании. Могут возникнуть по самым разным причинам: например, если квартиранты обесточили весь подъезд. И если нет договора аренды, ответственность за все действия жильцов будет нести владелец жилплощади. Если же договор есть, то ущерб можно взыскать с настоящих виновников.
Претензии со стороны банка при сдаче в аренду ипотечной квартиры. Если банк не позволяет этого, то он может просто забрать квартиру себе из-за нарушений пункта договора или потребовать уплаты всего оставшегося долга по ипотеке.

Таким образом, если владелец квартиры пускает кого-то на постой, лучше:

Составить с жильцами договор по всей форме.
Получить с них плату за определенный срок.
Выдать расписку в получении денег.
Передать все документы в налоговую службу и добросовестно уплатить НДФЛ.

Как составить договор аренды квартиры

В договоре обязательно должны быть указано следующее:

Данные владельца помещения и арендатора. Необходимо вписать не просто фамилию, имя и отчество, а полные паспортные данные, включая прописку, и контактные телефоны.
Предмет договора. То есть сама квартира, сдаваемая в аренду, с указанием адреса и характеристик, а также цель аренды – проживание квартиранта.
Права и обязанности сторон. В частности, к обязанностям съемщика относится содержание квартиры в порядке, соблюдение правил безопасности, своевременная оплата. К обязанностям хозяина – предоставить квартиранту доступ в помещение после внесения платы, своевременно оплачивать все счета.
Порядок расчета. Здесь необходимо прописать размер платежей, периодичность их внесения (чаще всего – ежемесячно), способ передачи денег, крайние сроки оплаты.
Ответственность и штрафы. Необходимо упомянуть, что ответственность за несоблюдение техники безопасности в квартире и нарушение норм общежития лежит полностью на квартиранте. Также стоит описать процедуру взимания задолженности, размер пени (обычно 1% за каждый день просрочки).
Условия расторжения договора. Поводом к выселению жильца может стать отказ вносить арендную плату, нарушение пунктов соглашения, несоблюдение санитарных норм и так далее.

Отдельным пунктом необходимо внести имена, фамилии и основные данные всех тех, кто имеет право пользоваться помещением наряду с основным квартиросъемщиком – обычно это члены его семьи.

Если планируется заключение договора с не родственниками, а, к примеру, с двумя друзьями-студентами, которые решили снять одну квартиру на двоих, соглашение лучше составить с каждым отдельно.

Как самостоятельно сдать квартиру в аренду без посредников

При самостоятельной сдаче квартиры в аренду имеется риск столкнуться с недобросовестными квартирантами. Чтобы его минимизировать, лучше сдавать жилище проверенным жильцам – например, по рекомендации друзей и знакомых.

Однако такая возможность есть не у всех, и в основном квартиранты находятся традиционным способом: через объявление. Его можно подать в местную газету или разместить в интернете, например, на сайте объявлений Авито.

Перед подписанием договора нужно тщательно проверить будущего жильца. Ведь если попадется неблагонадежный человек, то ответственность за его действия придется в большинстве случаев нести владельцу помещения. Для этого нужно следовать элементарным методам предосторожности:

Оценить внешний вид жильца и тех, кто планирует с ним проживать.
Затребовать у него паспорт и переписать его данные в договор. Это гарантирует, что в случае возникновения неприятностей (например, исчезновения съемщика вместе с имуществом владельца помещения) на него можно будет заявить в полицию, и они быстро отыщут его по предоставленным данным.
Включить в договор всех тех, кто будет проживать вместе с квартирантом.
Не мешает расспросить, как долго жилец планирует прожить, как будет вносить платежи, как отнесется, если плата повысится.

Поведение потенциального жильца на этом этапе многое скажет. Если у хозяина помещения возникают какие-то опасения, то лучше отказаться и подождать другую кандидатуру. Желающих снять квартиру много, так что обычно есть из кого выбрать.

Хозяева жилплощади сами определяют «удобных» жильцов. Кто-то предпочитает сдавать квартиру семейным людям, а кто-то опасается, что маленькие дети испортят новый ремонт, кто-то сдает квартиру в сезон туристам или студентам во время сессии по повышенным ценам, а кто-то предпочитает сдавать на долгий срок проверенным людям. Так что рекомендаций по тому, кого выбрать, нет. Каждый выбирает по себе.

Что касается цен, то они диктуются рынком. Стоимость квартир резко отличается в зависимости от:

Региона.
Месторасположения квартиры (благополучный или неблагополучный район, близость элементов инфраструктуры).
Этажа (квартиры на первых этажах традиционно ценятся меньше, но для пенсионеров такая жилплощадь будет предпочтительнее).
Количества комнат.
Наличия или отсутствия мебели и других параметров.

Чтобы узнать среднюю стоимость сдаваемых в аренду квартир, можно прибегнуть к хитрости: обзвонить с десяток номеров частных владельцев жилья, представиться квартирантом и разузнать об условиях аренды и размере платежей.

На основании этих данных можно вывести свою цену, которая отвечает реалиям рынка.

Видео: полезные советы по сдаче квартиры в аренду

Если решили обратиться в агенство для сдачи квартиры

Существует несколько вариантов сдачи квартиры в аренду через посредников. Они зависят от политики, которую ведет агентство, и предпочтений владельца помещений.

Вариант «для ленивых» – заключение договора, согласно которому агентство выплачивает хозяину квартиры каждый месяц определенную сумму денег, подбором же будущих жильцов и взиманием с них платы будет целиком и полностью заниматься его сотрудники. Они могут самостоятельно назначать стоимость аренды и продолжительность проживания жильцов в квартире. Здесь надо учитывать несколько моментов:

Плата хозяину помещения будет несколько ниже, чем если бы он сдавал квартиру самостоятельно.
Чтобы получить больше прибыли, такие агентства чаще всего сдают квартиру посуточно, а это увеличивает риск, что помещению и имуществу будет нанесен ущерб.
В случае порчи имущества затруднительно взыскать компенсацию как с агентства, так и со страховой компании, если был куплен полис. Агентства составляют договоры так, что списать с себя всю ответственность за действия жильцов, а страховщики апеллируют к тому, что порча имущества арендаторами не входит в число страховых рисков.

Второй вариант – обратиться в агентство за помощью в поиске жильцов. В таком случае с ними заключается договор не субаренды, как в первом случае, а соглашение об оказании услуг. Задача агентства – за вознаграждение предложить владельцу недвижимости кандидатов на заселение. Договариваться о цене и сроке проживания стороны будут самостоятельно.

При работе с агентством важно:

Внимательно читать все соглашения и договоры.
Уточнять непонятное.
Не боятся требовать внесения изменений.

Нужно постараться прописать в договоре ответственность агентства за действия жильцов, но тут потребуется впоследствии доказать, что агентство заселило неблагонадежных квартирантов с умышленной целью.

Не следует выписывать агентству никакие доверенности, а особенно генеральные на распоряжение имуществом. Воспользовавшись доверенностью, агентство может не сдавать квартиру, а вовсе ее продать.

Как сдать в аренду квартиру, которая в ипотеке

Законом прямо не запрещено сдавать в аренду ипотечную квартиру, но не все банки это позволяют. Возможность заселить квартирантов и получать с них плату должна быть прописана в ипотечном договоре. Некоторые кредитные организации это прямо запрещают.

Казалось бы, банки должны идти навстречу, ведь сдача квартиры внаем – источник дополнительного дохода. Но появление квартирантов в жилище – дополнительный риск порчи имущества. К тому же законом определено, что ипотека подразумевает присутствие плательщика в квартире, то есть покупка недвижимости с целью постоянного проживания.

Если же недвижимость приобретается для сдачи в аренду, то это уже коммерческая деятельность, и клиент должен получать не ипотеку, а кредит на развитие бизнеса. А это другие условия, риски и процентные ставки.

Таким образом, сдать в аренду ипотечную квартиру можно, если это обговорено в договоре или если это прямо не запрещено. Чтобы это выяснить, нужно перечитать документ. Если в нем отсутствует формулировка наподобие: «Запрещается проживание в квартире третьих лиц или сдача ее внаем с целью получения прибыли», то квартиру можно сдавать. Для гарантии не мешает уведомить о своем намерении банк и заручиться его согласием.