Закон об ипотеке принят в 1998 году. После этого нормативный акт неоднократно подвергался рецензированию, так как обстоятельства и условия жизни людей кардинально менялись в течение этого промежутка времени. Последняя редакция была в июле 2017 года. Рассмотрим, что же теперь изменилось.
Основные понятия закона об ипотеке
Этот Федеральный Закон РФ принят на основании возникновения самого факта ипотеки. Не все отношения между сторонами можно было отрегулировать договором, поэтому был нужен закон для того, чтобы четко сформулировать отношение к основным предметам ипотеки:
- частные жилые дома;
- земельные участки;
- квартиры и комнаты;
- дачи и дома садовые;
- гаражи и машино-места;
- морские и воздушные суда.
Закон призван регламентировать все стороны ипотечного кредитования или другого обязательства, например, договора займа.
В законе четко регламентируется как порядок оформления соглашения, так и погашения долга по ипотеке. В документе установлен порядок взыскания долга и судебного урегулирования данного вопроса.
Законом предусмотрен список собственности, на которую не распространяется ипотечное кредитование:
- муниципальная и государственная собственность;
- земли, в том числе принадлежащие с/х организациям, которые принадлежат государству;
- дома и квартиры, другая недвижимость, которая принадлежит государству или муниципалитету.
В сделке фигурируют 2 стороны:
- залогодержатель — он же кредитор, который предоставляет кредит под залог;
- залогодатель — это должник, который предоставляет кредитору недвижимое имущество как гарантию возврата своего долга.
Залогодержатель по закону имеет право на то, чтобы получить в течение определенного срока средства из стоимости недвижимого имущества, которое находится в залоге. Залогодателем может быть как должник, так и третье лицо.
Залогодатель так же пользуется и владеет недвижимостью, на которое назначена ипотека, как и раньше. При ипотеке возникают те же отношения, что и при других видах залога. Следовательно, правила о залоге, которые содержатся в Гражданском Кодексе, применяются и к ипотеке.
Ипотечный договор
Соглашение об ипотеке составляется в соответствии со всеми правилами составления договоров, которые указаны в Гражданском Кодексе.
Рассмотрим главные составляющие этого договора:
В первую очередь должен быть указан предмет договора. Его нужно подробно описать, указать его точное название, адрес для того, чтобы его можно было без труда идентифицировать.- Предмет договора должен быть оценен в результате соглашения залогодателя и залогодержателя. Результат оценки в денежном выражении нужно указать в договоре. В случае, когда залогом предстает незавершенный строительством объект, приглашается независимый оценщик для того, чтобы оценить рыночную стоимость объекта недвижимости.
- Размер суммы, выделяемой по ипотеке и срок исполнения обязательств по ней.
- В случае согласия сторон можно в одном из пунктов договора предусмотреть возможность взыскания долга во внесудебном порядке.
- Обязательно необходимо подробно описать способы реализации недвижимости в случае решения суда при взыскании.
- Если основанием этого соглашения является другой договор, то нужно указать: место и дату его заключения, а также указать стороны.
- В договоре обязательно указывается, если нет залога.
В качестве залога может выступать только то имущество, на которое у залогодателя есть право собственности. Если у лица, которое предоставляет залог, только доля в объекте недвижимости, то к договору нужно приложить письменное согласие всех остальных собственников.
Что такое закладная
Как может кредитор быть уверенным в исполнении заемщиком своих условий? Конечно же, на основании залога. Для гарантии выполнения обязательств по ипотеке залогодержатель и залогодатель составляют закладную. Закладная — это не ценная бумага, которая составляется по определенному шаблону. Это сравнительно «молодой» документ, который нашел свое применение в страховании ипотечных обязательств.
Закладная должна составляться заемщиком, в данном случае — залогодателем. Чаще всего, по причине доступности юридической информации, закладные составляет банк или другой кредитор. Поэтому очень важно проследить правильность указанной информации. Для залогодателя очень важно тщательно проверить документ.
Это нужно делать не только потому, что существуют банки, которые намеренно искажают информацию. Конечно, для начала каждому потенциальному заемщику следует проверить репутацию банка. Для этого нужно не только посмотреть отзывы в интернете. Лучше, если вы встретитесь с реальными клиентами, в идеале — с теми, кто выплатил долг и выполнил обязательства по соглашению. Если нет реального примера, то не следует иметь дело с только что образованными организациями.
В случае, когда вы уже собираетесь подписать закладную, обратите внимание на текст. Попросите копию документа и дома внимательно ее прочитайте. Правильный шаг: дать прочитать документ юристу, который специализируется по ипотеке.
А еще лучше — пригласить юриста на подписание закладной. Если в ипотеке участвует третье лицо, то ответственными по закладному документу будут 2 лица:
- должник;
- залогодатель.
Обязательно нужно зарегистрировать ипотеку и договор. Для этого залогодатель и залогодержатель должны совместно написать заявление. За регистрацию соглашения нужно заплатить пошлину, квитанцию об оплате которой приложить к заявлению для процедуры регистрации. Все документы нужно подать в местное отделение Росреестра.
На видео об оформлении ипотеки
Если ипотечный договор составлен по всем правилам, но не зарегистрирован, он будет признан ничтожным. Он вступает в силу только после того, как пройдет регистрацию в Росреестре.