Вследствие высокой стоимости на недвижимость не все граждане могут приобрести квартиру, поэтому часто покупают жилье с привлечением ипотечного кредитования. Невысокий уровень прозрачности процесса и отложенная оплата за недвижимость приводят к тому, что многие полагают, что риски продавца при продаже квартиры по ипотеке в разы выше стандартной продажи с наличным расчетом по факту.
Процедура ипотечного кредитования
Для того чтобы понимать, какие риски и подводные камни существуют в случае покупки недвижимости по ипотеке, необходимо знать алгоритм действий банка от дня подачи заявки на кредит и до момента перечисления средств на банковский счет продавца.
Рассмотрим отдельные этапы сделки:
- проверка состояния и наличия обременений, оценка состояния и рыночной цены данной недвижимости;
- предварительные процедуры перед заключением сделки;
- оформление обременения на право собственности на квартиру;
- перевод полной суммы, указанной в соглашении ипотечного кредитования.
Процессы проверки и оценки
Данная стадия является одной из основных, поскольку именно по итогам проверки банк принимает решение касательно ликвидности жилья, его реальной цены и возможности поведения сделки по нему.
Аудит технического состояния квартиры включает осмотр и оценку:
- строительные конструкции и перекрытия, перегородки;
- коммуникационные сети, приборы отопления и водообеспечения;
- дверные и оконные проемы;
- электропроводка, розетки и выключатели.
Осмотр квартиры проходит в два этапа: сначала она осматривается возможными покупателями, а затем представителем кредитора.
В случае продажи вторичного жилья по ипотеке риски продавца на данной стадии содержатся в возможной проверке жилья и его планировки на соответствие технической документации, поскольку не во всех квартирах проведенные перепланировки были соответствующим образом узаконены.
Алгоритм продажи квартиры по ипотеке
Разберемся детально в пошаговых действиях для оформления сделки. Такая продажа по ипотеке строго регламентирована законодательно, поэтому каждый гражданин сможет разобраться в схеме. При такой сделке потенциальные риски продавца и покупателя минимальны.
Алгоритм продажи жилья по ипотеке:
- Продавец и покупатель приходят к договоренности о нюансах сделки в ипотеку.
- Заключается предварительное соглашение, покупатель вносит задаток, а продавец пишет расписку о полученной сумме денежных средств.
- Оценка квартиры независимым экспертом.
- Покупатель предоставляет продавцу требуемые банком документы, это требуется для минимизации рисков мошенничества со стороны продавца.
- После того, как банк одобрил сделку, между сторонами заключается основной договор на предварительно оговоренных условиях.
- Сделка регистрируется в Росреестре.
- Покупатель получает выписку из Росреестра о собственническом праве на квартиру.
- Обе стороны являются в банк, который переводит на счет продавца сумму, оговоренную в договоре. При этом с покупателем оформляется соглашение об ипотечном кредитовании.
Риски при оценке стоимости
Если жилье в хорошем состоянии и годится для вселения и проживания, тогда банк проводит независимую экспертную оценку стоимости квадратных метров. Эксперта по оценке выбирает исключительно банковское учреждение.
Наличие следующих параметров значительно снижает рыночную цену квартиры:
- неудобное местонахождение – удаленность от метро или остановок транспорта, супермаркетов;
- возраст здания – если здание было построено давно, тогда состояние коммуникаций и перекрытий считается не очень качественным.
После такой оценки выдается заключения о максимально возможной цене данного жилья, акт передается продавцу, покупателю и направляется в банк. Таким образом можно избежать искусственного завышения цены продавцом.
Риски при перечислении денежных средств
При продаже жилья по ипотеке также возможны риски продавца на этапе перечисления финансов. После завершения всех этапов банк принимает решение о заключении сделки. Между банком и покупателем заключается ипотечный договор, на основании которого квартира сразу передается ему, а деньги зачисляются на счет продавца. Но перед этим необходима государственная регистрация собственнических прав нового хозяина.
Срок между переходом прав собственности до фактического получения денег многим гражданам кажется чрезвычайно рискованным.
Однако отметим, что в 2017 году действует норма закона касательно ипотеки, в соответствии с которой на перевод денег после переоформления собственнических прав отводится не более 10 календарных дней. Если деньги не перечислены, сделка признается недействительной, а жилье переходит обратно к прежнему владельцу.
Получение денежных средств без рисков
При перечислении банковским переводом в случае утери денег их движение можно отследить и найти момент, где они ушли не по адресу.
При наличном расчете существует больше рисков для продавца:
- переданные финансы могут быть фальшивыми, проверить подлинность купюр можно только в банковском учреждении;
- при оплате наличными банк не сможет оказать помощь владельцу жилья, поскольку при передаче наличных представители банковского учреждения не присутствуют.
Риски продавца при сделке продажи квартиры по ипотеке
Одним из самых значительных рисков продавца является неполучение средств после завершения сделки, однако при продаже жилье по ипотеке такие риски сведены к минимуму:
- сделка находится под тщательным контролем банка, в основном сам банк переводит средства продавцу и контролирует этот процесс;
- при внесении денег в ячейку или переводе на специальный счет они уже являются собственностью продавца, необходимо лишь подтверждение собственнического права;
- при непоступлении финансов на счет продавца сделка может быть оспорена в суде и признана незаконной, после чего квартира возвращается продавцу.
Иного рода риски продавца присутствуют, если банк не принял положительного решения по ипотечному кредиту. Есть множество причин отказа, однако служба безопасности их не разглашает. Тогда риски продавца заключаются лишь в необходимости возврата суммы задатка, поскольку сделка не состоялась не по вине покупателя, а по вине банка.
Незаконным является требование со стороны покупателя вернуть задаток в двойном размере, поскольку продавец не отказывается от своего обязательства к возврату. Поэтому для предотвращения рисков продавцу не рекомендуется заранее тратить полученные средства в качестве задатка.
На видео о возможных рисках
Итак, процесс реализации квартиры по ипотеке предусмотрен с целью минимизации рисков обеих сторон соглашения. Если денежные средства перечисляются банком, тогда риски неоплаты или оплаты фальшивыми купюрами сведены к нулю. Более реальные риски появляются, если банк еще не принял положительного решения о выдаче ипотечного кредита, а продавец уже успел потратить полученный задаток.