Договор долевого участия в строительстве — это зачастую творческий процесс, поскольку российское законодательство не дает шаблонного документа. Нужно проявить немало терпения и знания федеральных законов, чтобы проверить соглашение. Очень важны незначительные, казалось бы, нюансы. Например, реквизиты компании-застройщика должны совпадать с теми, кто арендует или имеет в собственности землю, получает разрешение на строительство и оформляет другие необходимые документы.
- СКАЧАТЬ бланк договора долевого участия в строительстве
- СКАЧАТЬ образец договора долевого участия в строительстве
Что такое договор долевого участия
Под долевым строительством подразумевается такая его форма, при которой компания строит многоквартирный дом на привлеченные средства граждан. Эти граждане называются дольщиками, поскольку у каждого из них есть доля в общем строительстве, а затем, как итог — в доме.
Договор долевого строительства представляет собой соглашение между застройщиком и гражданами, которые вкладывают свои деньги. Поскольку речь идет не о прямой покупке жилья, оно приобретается спустя время, то очень важно грамотно составить соглашение, чтобы впоследствии избежать неприятных сюрпризов.
Разберем понятия, которые определяют смысл ДДУ. Основными сторонами в договоре являются:
- дольщики — это лица (как юридические, так и физические), которые принимают участие в долевом строительстве своими личными средствами или финансами организации, предприятия (в случае с юридическими лицами);
- застройщик — это юридическое лицо, которое имеет участок и разрешение на строительство многоквартирного дома на этой земле.
Застройщик не имеет средств, чтобы выстроить дом, и привлекает финансы граждан на определенных условиях. Через определенное время, указанное в соглашении, застройщик предоставляет дольщикам квартиры, которые они оформляют в собственность. Застройщик может иметь землю, где начинается строительство, как в собственности, так и на правах аренды или субаренды.
Договор в этих взаимоотношениях является непременным атрибутом. Деньги, которые тратят граждане на покупку собственного жилья, вкладываются немалые. Поэтому очень важно составить грамотный договор.
Известны случаи, когда люди теряли не только свои сбережения, но и имеющееся жилье, когда доверялись мошенникам и невнимательно читали представленный договор.
Главным регулирующим документом в отношениях дольщик-застройщик является Федеральный Закон № 214. На него нужно опираться при составлении договора, так как этот правовой акт охватывает все стороны этого процесса. Это базовый документ.
Также нужно использовать и Федеральный Закон № 294 о взаимном страховании участников договора долевого строительства (статья 23.1), где указана важность составления договора страхования между застройщиком и каждым из дольщиков.
Этот документ предполагает ответственность застройщика и дольщика друг перед другом и рассматривает способы выплаты компенсаций в случае нарушения сторонами своих обязательств.
Оформление участия в строительстве
Конечно, средства дольщиков — это лакомый кусок для мошенников. Чтобы не попадаться на их удочку, нужно заранее учесть все подводные камни. Согласно статье № 214-ФЗ В договор считается заключенным только тогда, когда он зарегистрирован. Лишь с момента государственной регистрации он вступает в силу.
Регистрируется договор так же, как и все последующие изменения в нем — в местном отделении Росреестра. По этому соглашению одна сторона обязуется построить многоквартирный дом, а другая — принять этот объект недвижимости, если будет подписан акт и дом будет введен в эксплуатацию. При этом должны будут соблюдаться условия вложения средств, привлечение третьих лиц к строительству дома и условия принятия дома.
Содержание договора может быть разным, в зависимости от сложившихся обстоятельств. Но есть моменты, обязательные для включения в соглашение:
- точные реквизиты именно того застройщика, у которого вы покупаете эту квартиру;
- данные о дольщике, который обязан своевременно оплачивать строительство дома;
- должен содержать точное определение объекта (кадастровый номер земельного участка, схема, план, количество комнат, других помещений, местоположение относительно других квартир, этаж, назначение, площадь, используемый материал);
- срок сдачи в эксплуатацию и передачи квартиры от застройщика дольщику;
- стоимость квартиры, порядок оплаты, сроки, в которые необходимо уложиться;
- в том числе указывается цена на квадратный метр площади, чтобы в случае уменьшения или увеличения площади одна из сторон смогла покрыть разницу;
- гарантия на объект после передачи его дольщику (на жилой объект — не меньше 5-ти лет, на оборудование — 3 года);
- город, где составлен договор, число.
Дополнительно можно указать любые обстоятельства, которые не противоречат закону, но необходимы в конкретных условиях.
Обязательно нужно проверить информацию о той компании, реквизиты которой будут указаны в тексте договора. Именно она должна фигурировать во всех остальных документах: на землю, разрешение на строительство, проектной декларации и других.
Сокращение гарантийного срока на жилье является нарушением закона № 214. Все пункты, даже если они не являются типичными для ДДУ, не должны противоречить законодательству. Без государственной регистрации оформленный договор считается недействительным.
Финансовые риски
Нужно учесть все возможные риски и предупредить их. Важно проверить репутацию застройщика. Желательно лично поговорить с людьми, которые уже имели дело с этой компанией. Таким образом можно не только оценить его надежность, но и качество жилья, которое он строит.
Какие документы нужно проверить у застройщика? Это бумаги на землю. Земля, на которой предполагается строительство дома, должна быть оформлена по всем правилам либо в собственность, либо в аренду. Обратите внимание на категорию земли в документах и разрешенное использование.
У компании-застройщика должно быть обязательно разрешение на строительство, без него она не имеет право привлекать средства дольщиков. Договор со стороны застройщика может подписать только генеральный директор компании. При его отсутствии подпись может поставить сотрудник организации, который имеет заверенную доверенность.
Обязательно должен быть пункт о возможности расторжения договора. Если он разрывается по вине дольщика, то в этом случае предусмотрена денежная компенсация. Если по вине застройщика, который не выполняет своих обязательств в срок, то это обстоятельство тоже должно быть учтено.
На видео о подводных камнях долевого участия
https://www.youtube.com/watch?v=JBolPdlsBmM&feature=youtu.be
В целом, у каждого дольщика должно быть достаточно времени, чтобы оценить договор. Если вы сомневаетесь, то лучше обратиться к юристам и проконсультироваться относительно правильности его составления.