Оформление покупки недвижимости требует серьезного подхода и тщательного изучения юридических нюансов. После того, как объект будущего приобретения найден, а с продавцом достигнута предварительная договоренность, наступает время фиксирования предварительных условий на бумаге. Как правило, между сторонами сделки заключается договор о внесение первого платежа в счет будущей покупки. Основное отличие задатка от аванса связано с тем, какие последствия ждут участников процесса в случае, если кто-либо откажется от сделки впоследствии.
С помощью договора о задатке или авансе продавец и покупатель могут выяснить, насколько серьезны намерения оппонента и какова вероятность сделки. Подписав бумагу, и осуществив передачу средств, покупатель готовится к сделке, которая назначается на конкретную дату. Для продавца получение средств в качестве первого транша также говорит о том, что покупатель найден и пора оформлять сделку.
- СКАЧАТЬ образец договора аванса при покупке квартиры
- СКАЧАТЬ образец договора задатка при покупке квартиры
Понятие «аванса»
Денежные средства, переданные другой стороне накануне сделки, будут считаться авансом, если при этом будет оформлен соответствующий авансовый договор, устанавливающий основные положения по предстоящей продаже. Договор об авансе заключается с целью демонстрации того, что намерения обеих сторон серьезны и дальнейшие действия по поиску объекта покупки или покупателя вестись не будут.
Российское законодательство не содержит упоминаний об авансе, несмотря на то, что авансовые платежи весьма распространены не только при сделках с недвижимостью, но и во всей коммерческой сфере. Даже в налогообложении в некоторых случаях устанавливаются т.н. «авансовые платежи».
Ввиду незначительности суммы, аванс не является полной гарантией того, что сделка состоится. Однако в случае отказа покупателя от исполнения обязательств по договору, переданный продавцу аванс теряется. В обратной ситуации продавец, отказавшийся от сделки, должен вернуть аванс покупателю. В обоих случаях стороны рискуют только той суммой, которая фигурирует в договоре в качестве аванса.
Заключая авансовый договор, риск столкнуться с мошенниками выше, нежели при заключении договора о задатке.
Когда оформляют задаток
Средства, переданные в качестве задатка, также служат в качестве предоплаты по будущей сделке, однако степень ответственности сторон выше.
Согласно условий договора о задатке покупатель передает определенную часть средств в качестве подтверждения намерений купить рассматриваемый объект собственности. Если условия договора были выполнены, задаток остается у продавца и принимается в учет при окончательных расчетах за квартиру или дом. При нарушении условий договора наступает финансовая ответственность сторон: виновная сторона обязана передать другому участнику двойной задаток.
Следует детально разобраться в схеме расчетов с использованием задатка, т.к. данный способ — самый эффективный, если требуется предоставить гарантии о желании заключить договор купли-продажи.
В отличие от авансового платежа, положения о задатке четко регламентированы российскими законами, где приводятся определения и основные условия применения задатка.
Особенности задатка
Собираясь заключить договор о задатке, необходимо помнить о следующих его особенностях:
- документ о задатке имеет письменную форму и тесно связан с исполнением обязательств по договору купли-продажи;
- в тексте договора четко определяется переданная продавцу сумма в качестве задатка;
- принимая обязательства, стороны указывают все детали предстоящей купли-продажи – цену, сроки исполнения, технические характеристики, адрес объекта.
Не только продавец заинтересован в получении задатка. Покупатель, передавая задаток, будет с уверенностью рассчитывать на скорое оформление покупки.
Если покупатель окажется виновником срыва сделки, задаток остается у продавца. Если продавец отказался продавать собственность покупателю, он возвращает задаток в двойном размере.
Иногда, все же, задаток не гарантирует будущую сделку. Если продавец в процессе подготовки к сделке нашел нового покупателя, который предложил более выгодную цену, разница между новой и прежней ценой может превысить двойную сумму задатка. В таком случае, продавец ничем финансово не рискует, отказывая прежнему покупателю в продаже.
Аналогично выглядит ситуация и с покупателем. Если будет найден более выгодный вариант, а разница в цене превысит размер задатка, покупатель может сорвать сделку с прежним продавцом.
Это вынуждает заранее рассчитывать сумму задатка, чтобы ее величина не позволила одной из сторон отказаться от купли-продажи. Чем выше задаток, тем выше шанс на оформление покупки.
Юридические особенности оформления
Положения о задатке приведены в гражданском законодательстве России (см. ст. 380 ГК РФ).
Продавец, сомневающийся в выгодности сделки, может настаивать на оформлении аванса, так как в этом случае финансовые риски равны лишь сумме аванса. Если собственник согласен принять залог в сумме стандартного размера задатка можно быть уверенным, что риска утраты объекта покупки нет.
Важно в договоре о предварительном платеже указать точно, является ли переданная сумма задатком или авансом, исключая возможные проблемы при разночтении.
Согласно закону, если в договоре нет указания, что платеж служит задатком, на основании ст. 380 ГК России, средства будут признаны в качестве аванса, что значительно снизит ответственность продавца в случае срыва сделки по его вине.
Ограничения в применении задатка
Рекомендуется серьезно продумать величину задатка, чтобы сумма была существенной, и в то же время, ограничивала возможность мошенничества. Как правило, стандартный размер задатка варьирует от 5 до 10 процентов от всей стоимость покупаемого объекта недвижимости. Законодательно ограничена величина задатка только в отношении юридических лиц. Заключая сделку с организацией, нельзя передавать задаток, превышающий 1/5 от стоимости приобретения.
На видео о задатке и авансе
Таким образом, выбор в оформлении аванса или задатка за сторонами договора. Каждый из способов внесения части средств за сделку имеет свои преимущества и недостатки.