Общее имущество собственников в многоквартирном доме

Понятие общее имущество в многоквартирном доме подразумевают все элементы здания, предназначенные для обслуживания нескольких помещений. Границы и составляющие определяются на основании постановления правительства РФ №491. Каждый собственник недвижимости (или ее доли) является также и владельцем общедомового имущества

Право владения налагает и ряд обязанностей, в частности, ответственность за состояние. Со всех жильцов ежемесячно взимаются вместе с оплатой коммунальных услуг сборы на содержание и ремонт дома. Их размер определяется, исходя из площади помещения, которым владеет человек. Количество проживающих (их может и вовсе не быть среди собственников) значения не имеет.

Составляющие общего имущества многоквартирного дома

Перечень элементов, входящих в список общего имущества многоквартирного дома, строго регулируется ЖК РФ. К нему относят:

• Все помещения, не относящиеся к квартирам и предназначенные для обслуживания двух и более помещений (жилых и нежилых) указанного здания. Сюда относят: лестницы, лестничные площадки, лифты и их шахты, чердаки, колясочные площади, встроенные или подземные гаражи (в том числе и те, что построены на средства жильцов), мастерские, технические подвалы, места размещения коммуникаций (бойлерные, элеваторные узлы и т.д.).
• Земельные участки, расположенные возле дома вместе с зелеными насаждениями. Их пределы прописаны в государственном кадастровом учете.
• Несущие и ограждающие конструкции: фундамент, несущие стены, междуэтажные перекрытия, балки, колонны и т.д.
• Кровля и элементы, расположенные на крыше.
• Конструкции, предназначенные для ограждения нескольких помещений: парапеты, перила и т.д.
• Дверные и оконные конструкции, расположенные в местах общего пользования (подъезд, подвал и т.д.).
• Оборудование всех типов (санитарно-техническое, электрическое, механическое и т.д.), расположенное в пределах здания, и которое предназначено для обслуживания помещений внутри него.
• Все коммуникационные системы общего пользования: электропроводка (вне квартир), канализация, системы водоснабжения, газопровод.
• Дополнительные элементы и оборудование, размещенное на коммуникационных линиях (стояки, запорные краны, отводы, развязки и т.д.).
• Отопительная система, в том числе: арматура запорного типа, приборы учета (только коллективные) и другое вспомогательное оборудование.
• Системы обеспечения пожарной безопасности (лестницы, огнетушители, ящики с песком и т.д.).

Особое внимание уделяется установлению границ для коммуникационных линий: где заканчивается общедомовая часть и начинается собственность владельца квартиры. Они должны быть четко прописаны в план-проекте здания.

В качестве «контрольной точки» обычно используют разводки, щитки и т.д. Иными словами, те места, где происходит ввод коллективных коммуникаций в каждую отдельную квартиру. При первичной сдаче здания в эксплуатацию проводится определение границ эксплуатационной ответственности для каждой такой «контрольной точки».

Кто несет ответственность за состояние

Регулирование общего имущества многоквартирного дома осуществляется с учетом постановления правительства РФ №491 от 13.08.2006. Согласно ему, ответственность несут три стороны:

1. Владельцы помещений (как жилых, так и нежилых). На их плечи возлагается ответственность за поддержание надлежащего состояния имущества, причисленного к общему.
2. Органы государственной власти. В их обязанности входит обеспечение контроля за содержанием имущества.
3. Органы местного самоуправления. Согласно ст.161 ч.4 ЖК РФ они проводят конкурсные мероприятия с целью определения управляющих организаций.

Интересно: согласно ЖК РФ, если многоквартирный дом рухнет в связи с ненадлежащим уровнем его обслуживания, ответственность за это понесут жильцы, а не управляющие компании. Средства на утилизацию будут направлены из их средств.

В идеале собственники жилья должны самостоятельно следить за уровнем выполнения управляющими компаниями своих обязанностей. В случае неисполнения данного пункта, они должны произвести смену подрядчика, либо осуществить переизбрание председателя товарищества. На практике такая сознательность граждан проявляется крайне редко.

Затраты на содержание общедомового имущества несут все жильцы. Размер платежей определяется, исходя из площади жилья, принадлежащего человеку. Эти обязанности остаются и в том случае, если человек не живет по данному адресу. Жители первых этажей, как и все остальные, платят за пользование лифтом.

Необходимость в проведении ремонтных работ определяется на собраниях собственников жилья. Они должны проводиться регулярно, дабы своевременно предупреждать быстрый износ инфраструктуры. На собрании составляется общее решение, в котором представлен утвержденный список необходимых мероприятий.

Перечень мероприятий по содержанию общедомового имущества

По мере необходимости проводятся мероприятия, входящие в содержание общего домового имущества. Их перечень зависит от характеристик дома, климатических условий и других факторов.

В общем виде он выглядит так:

• Поддержание электросетей в надлежащем состоянии. Сюда входит: замена проводки, оценка состояния приборов (выключатели, освещение и т.д.) и при необходимости их замена.
• Плановый осмотр состояния имущества. Он производится жильцами либо другими ответственными лицами (выбранными на собраниях или назначенными УК). По результатам осмотра выявляются проблемные участки и недоработки в инфраструктуре.
• Своевременный вывоз мусора и различных отходов, получающихся от деятельности организаций, расположенных в здании.
• Обеспечение уборки и проведения санитарно-гигиенических процедур, в том числе и на земельном участке вблизи дома.
• Контроль за соблюдением правил (предусмотренных законодательством РФ) пожарной безопасности.
• Уход за насаждениями, растущими на придомовом земельном участке.
• Ремонт (по необходимости) и подготовка здания к эксплуатации к новому сезону (актуально перед началом зимы).
• Проведение процедур, направленных на увеличение энергоэффективности здания.

Важно! Итоговый перечень работ должен быть указан в договоре по управлению многоквартирным домом.

В представленный выше список не входят:

• обеспечение функциональности окон и дверей;
• утепление балконов и лоджий;
• замена стекол;
• поддержание земельных участков, не относящихся к дому.

Эти мероприятия осуществляются собственниками жилья самостоятельно.

Особенности проведения акта осмотра

Осмотр любого многоквартирного дома должен производиться регулярно, с целью выявления чрезмерного износа конструкций и элементов инфраструктуры. В некоторых случаях проводятся и внеплановые мероприятия.

Комиссия должна состоять из ответственных собственников (выбираются на собрании) и представителя управляющей компании. Практикуется также приглашение специалистов (инженеров, электриков, монтажников и т.д.) для получения экспертного мнения о состоянии здания.

По результатам осмотра составляется акт, в котором прописываются все данные о состоянии здания и прилегающей территории. При обнаружении изъянов, их подробно прописывают и определяют комплекс необходимых мер для их устранения. Также анализируются причины проявления дефектов. Это нужно для выявления некачественной работы обслуживающих структур.

На основе всех полученных сведений определяется план работ на ближайшее будущее и долгосрочную перспективу. Сроки проведения ремонтных работ устанавливаются, исходя из государственных норм.

Перед утверждением акта его должны одобрить собственники (или ответственное лицо). При необходимости они имеют право вносить корректировки касательно мер, сроков и финансовой составляющей.

На видео об общедомовом имуществе

Заключение

У данной системы эксплуатационной ответственности есть немало противников (в связи с повышением ежемесячных коммунальных платежей). Однако она несет в себе ощутимую пользу – значительное повышение качество обслуживания многоквартирных домов.