Перевод земель из одной категории в другую возможно осуществить. Для этого необходимо два условия: земля должна находиться в «подходящей» категории и требуемый пакет документов.
Назначение земель
Все земли, расположенные на территории РФ, делятся на семь категорий. Принадлежность к тому или иному типу земель определяется их назначением. Обычным гражданам разрешается покупать, продавать, дарить, завещать и осуществлять другие виды операций только с двумя видами земель: с/х и землями населенных пунктов.
Остальные пять находятся в собственности государства. Их можно, за исключением территорий спецназначения и особо охраняемых, брать в аренду у государства и госорганов без права выкупа. Чаще всего, в сферу интересов рядовых граждан входят только те территории, которые можно оформить в собственность, построить на них дом или завести ферму.
По Земельному Кодексу построить частный дом можно только на землях, которые принадлежат к категории «земель населенных пунктов». На них возможно не только ИЖС, но и ЛПХ, занятия сельским хозяйством, огородничеством и садоводством, на таких землях возводят дома блокированной постройки.
Перед тем, как совершить сделку и купить земельный участок, необходимо поинтересоваться, к какой категории он относится, и возможно ли будет реализовать ваши планы на этот участок. Если вы планируете заниматься только сельским хозяйством и на участке не будет жилого дома, то вам подойдет категория с/х назначения.
Конечно, в будущем ее можно будет перевести в нужную для вас категорию и построить дом. Но обязательно нужно сопоставить вероятность отказа, возможные хлопоты и результат, на который вы рассчитываете. Если соотношение покажется выгодным, то приобретение участка будет достаточно выгодным, так как такие земли ценятся гораздо меньше, чем земли населенных пунктов.
Необходимо предусмотреть также следующий факт: низкая цена связана зачастую не столько с категорией земель, а с тем — можно или нельзя на этих территориях установить всю нужную инфраструктуру.
Все инженерные коммуникации, которые обычно являются атрибутом благоустроенного частного дома, могут находиться в недоступном отдалении.
Где посмотреть
Вы собираетесь купить участок, для того, чтобы построить там дом. В такой ситуации необходимо как можно тщательнее узнать у продавца всю информацию, которая касается параметров и характеристик этой земли. Если такой возможности нет, то можно самостоятельно выяснить всю информацию. В первую очередь, речь идет о категории земель.
Информация содержится в кадастровом паспорте, выписку из которого может получить каждый гражданин. Она является публичной, поэтому за ней обращаются не только собственники, утерявшие паспорт, но и заинтересованные лица. Такой порядок связан с тем, чтобы не дать мошенникам воспользоваться незнанием покупателем сведений.
Например, как выяснилось, категория земель имеет прямое отношение к получению разрешения гражданином или юридическим лицом права на строительство. А благодаря графе об обременениях можно узнать, не находится ли данный участок в залоге.
Способы получения информации
Получить информацию можно из единственного в России источника, где регистрируется, систематизируется и хранится информация по всем объектам недвижимости, в том числе и земельным участкам.
Этот федеральный орган называется Росреестр. Получить выписку из кадастрового паспорта можно, обратившись непосредственно в офис или местное отделение Росреестра, что также можно сделать в электронном виде. Для этого на сайт посылается заявка, куда заносятся паспортные данные и суть запроса.
При этом вы выбираете форму, в которой хотели бы получить данные. Если это — электронный вид, то можно даже не приходить в отделение госкадастра. Достаточно оплатить госпошлину и предоставить доказательства ее оплаты. Размер пошлины составляет 200 рублей.
Если вам нужна выписка из кадастрового паспорта с «живой» подписью и печатью, то придется заплатить 400 рублей. Разницы между бумажной и электронной версией по содержанию не будет. Но бумажную можно использовать как официальный документ, например, в суде.
Время на изготовление бумажного варианта — 5 дней, независимо от того, как вы составили запрос: при личном посещении или электронным способом. Если вы запрашивали электронный документ, то ждать придется всего полчаса.
Существует еще несколько способов, кроме описанного, получить сведения из Росреестра. Это — появившиеся недавно МФЦ. Эти центры предоставляют населению те же услуги, что и государственные органы. Только в отличие от них, в МФЦ нет очередей и не нужно бегать в поисках нужных кабинетов. Все манипуляции будут произведены одним специалистом широкого профиля.
Есть еще один ресурс, который в последнее время набирает большую популярность, сайт Госуслуги. На нем вы можете разместить запрос о выдаче выписки. Также можно определиться с формой. Если предполагается бумажный вариант, то придется посетить местное отделение Росреестра спустя пять рабочих дней.
Во всех перечисленных случаях необходимо будет оплатить госпошлину.
Сейчас появились удобные и бесплатные сервисы, в том числе и сайт Росреестра, которые позволяют в короткий срок, буквально за пять минут, получить сжатую информацию о категории земель. Для этого нужно пройти регистрацию и обратиться за справочной информацией, которая расположена на публичной кадастровой карте.
Перевод в другую категорию
Возможно, что гражданин купил землю, не поинтересовавшись, к какой категории она относится. Что ему предстоит сделать в этом случае? Нужно прийти с заявлением в органы местного самоуправления, который должен в течение месяца принять положительное или отрицательное решение по этому вопросу.
Если территория принадлежит к категории лесных, промышленных или водных земель, то запрос перенаправляют в соответствующие инстанции, а именно — федеральные органы. Если в течение одного месяца они не дают ответ, то вопрос будет считаться согласованным. Если речь идет о с/х угодьях, то для перевода стараются предоставить либо совсем неподходящие для использования в сельском хозяйстве, либо низкого качества.
Если на землях с/х угодий указан тип разрешенного использования — дачное строительство, то в этом случае есть возможность не только построить дом, но и прописаться там. Если тип разрешенного использования — садоводство, то нужно учесть, что на территории садоводческих товариществ практически невозможно оформить регистрацию по месту жительства. К тому же это объединение, жизнь внутри которого протекает по определенным правилам и регулируется «Законом о садоводческих товариществах». Тип построек, вид материалов — все решения по этим вопросам принимает собрание.
Если тип использования — ЛПХ, то необходимо узнать, разрешено ли в вашем регионе строительство домов на таких участках. Это решение принимают исключительно местные органы власти. А вот КФХ, земли под фермерские хозяйства, дают возможность выстроить дом, но при этом нужно соблюсти ряд условий. На территории, выделенной под огородничество, не разрешается возводить жилых построек.
Как можно перевести земли из одной в другую категорию, устанавливается Федеральным законом РФ № 172-ФЗ, который действует с начала 2005 года.
Согласно ему, есть несколько причин, по которым возможно изменение с/х земель:
- консервация территорий или выпадение их на время из оборота;
- создание природных территорий;
- изменение границ муниципального образования;
- строительство объектов промышленности;
- включение земель в состав лесного или водного фондов;
- прокладка дорог, ЛЭП, газопроводов и т. д.
Это самые распространенные пути. Согласно закону, особо ценные земли к переходу не допускаются. Тянется такая процедура от полугода до года, а то и дольше.
Для ее осуществления потребуются документы:
- заявление;
- выписка из госкадастра с «живой» подписью и печатью;
- удостоверение личности;
- копия выписки из ЕГРИП;
По вопросу перевода земель назначаются публичные слушания, в результате которых составляется акт с решением. Его должны принять не более, чем через 2 месяца.
На видео о категориях земель
В случаях, когда смена категории скажется на культурном, историческом, научном или природоохранном состоянии, то заявителю в переводе территорий будет отказано.