Земельные вопросы, сделки с недвижимостью всегда характеризовались как значимые действия, выполняемые с учетом множества нюансов. Любые мероприятия в отношении данной собственности требуют соответствия регламентам, указанным в ЗК и ГК РФ. Закон требует от владельцев участков и иной недвижимости обязательной постановки на учет по кадастру с предварительным прохождением оценочной экспертизы, получения плана земли и установления ВРИ. В рамках реализации программы по вводу кадастрового учета был усовершенствован и внедрен новый Классификатор видов разрешенного использования (сокращенно – ВРИ).
Значение Классификатора ВРИ
Владельцы земельных наделов знают, что каждый участок может быть использован только в рамках той деятельности, которая указана в целевом назначении. Указанное правило определено согласно ст.42 ЗК РФ. Классификатор ВРИ, принятый Минэкономразвития (МЭР) 1.09.2014г., устанавливает коды, присваиваемые наделам в зависимости от их предназначения.
Позднее, осенью 2015 г., были введены в действие некоторые новые поправки Министерства, разъясняющие, каким образом можно использовать конкретные территории и наделы, со ссылкой на ПЗЗ, действующих в каждом конкретном регионе. При отсутствии утвержденных правил порядок определяется самостоятельно. Кроме того, от ВРИ зависит кадастровая стоимость надела и возведенного на нем строения.
Каждому участку, территории, зоне присваивается свой код, определяющий порядок землепользования.
Основная классификация предусматривает деление территорий на группы, в зависимости от их предполагаемого использования:
- сельхоздеятельность;
- возведение жилых объектов;
- возведение объектов капстроительства, используемых под соцнужды;
- строительство объектов для торговой, банковской, коммерческой деятельности;
- территории для спортивных занятий, походов;
- расположение недвижимого имущества, используемого в добыче ископаемых, переработке ресурсов;
- пути сообщения, организация грузоперевозки, пассажирского транспорта;
- организация объектов охраны и безопасности государства, правопорядка, обеспечение деятельности вооруженных сил;
- исследование ресурсов, памятников истории, курортных объектов;
- деятельность, связанная с лесными ресурсами, древесно-заготовительными работами, насаждением лесных массивов;
- расположение объектов гидротехники;
- ведение особой внехозяйственной деятельности.
Внутри каждой из вышеуказанных групп есть свои подразделы, которые сопровождаются детальным описанием. Содержание Классификатора настолько прозрачное, что любой собственник надела в состоянии самостоятельно определить, какой код ВРИ соответствует его участку, и правильно ли он был определен ранее.
Если будет выявлено расхождение, землевладелец обращается в судебные органы за пересмотром и внесением изменений в документы.
Приказ, утверждающий данный Классификатор, был принят Минэкономразвития под номером 540 в сентябре 2014 года. В настоящее время действует последняя редакция, утвержденная 30 сентября 2015 г.
Понятие «разрешенного использования»
Отсутствие четкой формулировки термина не мешает данному термину, в российском законодательстве есть ссылки на его применение. Так, в п.2 ст.7 ЗК указано, что порядок реализации права распоряжения землей устанавливается с учетом категории соотнесения, а также, каково разрешенное использование надела согласно зонированию территорий.
ЗК России определяет ВРИ как характеристику объекта, предопределяющую правовой режим эксплуатации, со ссылкой на территориальное зонирование.
В ФЗ «О земельном кадастре» территориальное зонирование определяется как разделение территории на части, имеющие определенные характеристики по режиму использования.
При установлении границ той или иной зоны руководствуются ЗК РФ, градостроительными законами, лесным, водным, природоохранным законодательствами, принятыми на федеральном и местном уровнях.
Классификатор включает исчерпывающий список видов использования с подробными комментариями относительно допустимого вида деятельности в пределах определенного надела. С помощью Классификатора готовят планы развития, устанавливаются кадастровые цены, назначается определенная ставка земельного налога.
Особенности структуры Классификатора
В документе помимо указания обобщенных видов деятельности на конкретном участке, приводятся уточненная информация, как именно используется земля. В каждом пункте действует по несколько подпунктов. Например, земли сельхозназначения подразделяются на: растениеводство (1.1), выращивание зерновых (1.2), выращивание овощей (1.3), выращивание лекарственных трав, цветочных культур (1.4), ведение садоводства (1.5) и т.д.
Особенностью документа стало добавление в примечания возможного возведения линейных объектов, инженерных сооружений, объектов защиты. Единственное исключение – железная и автомобильная дорога рассматриваются отдельно.
Таким образом, при строительстве линии связи или протягивании водопровода иной инженерной коммуникации, согласно действующим положениям закона, не потребуется присвоение дополнительных вспомогательных кодов для использования земли.
Использование земель согласно ПЗЗ и Классификатора
Государство регулирует правила использования земель, обязывая местные органы соотносить положения Правил землепользования и застройки с действующим Классификатором. Об этом говорится в законе № 171-ФЗ, принятом в 23.06.2014.
Органы власти каждого субъекта Федерации обязаны к 2020 году внести изменения в ПЗЗ. Новые положения ПЗЗ должны позволить ясно устанавливать вид использования, который допустим для того или иного участка, не вступая в противоречие с действующим Классификатором.
В настоящее время сохраняются разночтения при установлении вида использования земель, что затрудняет осуществление деятельности в соответствии с законом.
Пока органы власти субъектов РФ только приступили к подготовке изменений, владельцы земельных наделов основываются на следующих положениях:
- Вид использования, закрепленный до вступления в силу Классификатора, то есть до марта 2015 года, считается действующим и согласованным, невзирая на возможные расхождения с Классификатором.
- Владелец участка, обладающий правами распоряжения землей, может обратиться в соответствующий госорган с письменным прошением установить соответствие ВРИ Классификатору. Уполномоченные должностные лица должны рассмотреть заявление и сообщить правообладателю свое решение относительно возможности установить соответствие. В дальнейшем, данное решение станет основанием для изменения записи о ВРИ в кадастре недвижимости.
Если изменение вида использования произошло до принятия ПЗЗ, решение принималось местными властями после прохождения публичных слушаний.
С января 2012 года вступили в силу ПЗЗ, что на практике затруднило процесс изменения вида использования. На данный промежуток времени в законодательстве нет никаких нормативных актов, разъясняющих процедуру урегулирования вопроса.
Тем не менее, актуальность вопроса сохраняется. Это, например, земельные угодья, которым присвоены ВРИ как «фермерское хозяйство», и у которых желают изменить вид использования на «садоводство» или «дачное строительство». Как правило, подобные участки уже зарегистрированы в виде частной собственности с внесением записи о госрегистрации и поставлены на кадастровый учет.
Данные ситуации вынуждают рассматривать каждую ситуацию по изменению ВРИ по отдельности, исходя из той практики, которая складывается в различных субъектах Федерации по-своему.
На видео об использовании земли
Утвержденный в 2015 году Классификатор позволил структурировать целевое назначение российских земель, регулируя их использование согласно принятым нормативам.